Il peut être difficile de gagner la confiance d’un propriétaire pour qu’il vous confie la vente rapide de sa propriété.
Mais lorsque vous leur dites que vous êtes un Global Agent et que leur maison ne sera pas seulement vue par la communauté locale, mais qu’elle sera visible par des acheteurs étrangers potentiels sur plus de 100 portails dans 60 pays, vous gagnerez leur confiance. Néanmoins, si vous prenez des photos à la va-vite de leur propriété, vous perdrez ce que vous avez gagné.
Les photographies sont les premières choses que voit un acheteur. Attirer son attention et l’inciter à cliquer et à regarder de près l’annonce est un élément crucial du processus de vente.
Avant de commencer la séance photo
Sans aucun doute, il est essentiel de photographier correctement chacune des commodités de la propriété. Avant de le faire, tenez compte de certains détails importants.
Emplacement
Montrez l’extérieur de la propriété. Qu’y a-t-il autour ? La propriété est-elle située sur une grande avenue ? Se trouve-t-elle à côté d’un parc où votre famille peut se promener ou jouer ? Est-elle située près d’une rivière, d’un lac ou de la mer ? Et, très important, que voyez-vous depuis le balcon ou lorsque vous êtes assis sur la terrasse ?
Orientation
Selon l’orientation de la maison, à certaines heures, le soleil éclaire mieux les pièces, les remplissant de lumière et de vie. Essayez de les montrer sous leur meilleur jour.
N’hésitez pas à visiter la propriété plus d’une fois afin de capter la meilleure lumière intérieure et de mettre en valeur l’environnement extérieur. Donnez à votre acheteur l’envie d’y vivre en suscitant un sentiment ou une émotion à partir de ce qu’il voit sur vos photos.
Logement et mobilier
La maison est vide :
Il n’est pas facile de présenter un espace vide en le rendant accueillant. Travaillez avec la lumière, en maximisant la façon dont elle remplit les pièces, et évitez les zones très sombres. Lorsque les pièces sont trop grandes, le fait de placer un objet approprié comme référence aidera à créer un meilleur visuel.
La maison est vendue vide, mais au moment de prendre les photos, elle est meublée :
C’est une situation fréquente. Dans la mesure du possible, laissez le mobilier de base servir de référence en matière de taille. Laissez aussi de la place pour encourager l’acheteur à imaginer l’espace avec ses propres meubles. Une certaine dose de minimalisme est requise. Il est important d’éviter d’utiliser des articles qui sont d’un goût très personnel.
La maison est meublée et sera vendue en l’état :
Dans ce cas, il suffira de retirer les objets les plus personnels. Mettez en valeur les meubles qui rendent la pièce plus unique – peintures, sculptures et lampes singulières, par exemple.
Propreté et ordre
Avant de commencer à photographier, vous devez bien nettoyer les pièces et les ranger en enlevant les articles et les décorations inutiles ou qui pourraient distraire les acheteurs potentiels.
Tout ce que vous faites avant de prendre la photo représente du temps et du travail que vous économiserez plus tard.
Dans un article récent, nous avons expliqué comment tirer le meilleur parti des photos immobilières, mais nous abordons ici le sujet avec un objectif légèrement différent.
Des photos immobilières étonnantes
Faites appel aux services d’un photographe ayant des connaissances en matière de décoration intérieure et d’architecture. Le photographe saura tirer le meilleur parti de chaque situation et disposera de l’équipement et des connaissances nécessaires pour fournir des résultats professionnels.
Le travail photographique ne se limite pas à la prise de vue. L’édition informatique de post-production optimisera les images.
La présence d’un photographe dans l’équipe améliorera l’image de votre entreprise en montrant au propriétaire qu’il a fait confiance à une équipe spécialisée. Considérez le photographe comme un investissement qui vous permet de vendre vos biens plus rapidement et de vous simplifier la vie.
L’équipement photographique
Si vous avez toujours envie de vous occuper vous-même de la photographie, il est important que le résultat ne ressemble pas au travail d’un amateur. Voici quelques conseils :
1) Achetez un appareil photo, cela ne vous coûtera pas plus cher que certains portables et vous offrira une meilleure qualité et davantage de fonctionnalités.
Les téléphones mobiles modernes peuvent prendre des photos qui ne nécessitent aucune manipulation supplémentaire, mais lorsque vous devez modifier l’image ou l’agrandir, la qualité peut en souffrir.
Vous n’avez pas nécessairement besoin d’un appareil photo professionnel valant des milliers d’euros. Un appareil photo de milieu de gamme avec un capteur APS-C suffira.
Caractéristiques de l’appareil photo :
> Possibilité de photographier en format d’image brut, ce qui permet des modifications en post-production.
> Mode manuel pour contrôler les temps d’exposition et les ouvertures.
> Un objectif grand angle qui ne déforme pas beaucoup. 18 mm est généralement la norme sur les capteurs APS-C, mais un réglage de 15-16 mm est préférable.
> Les objectifs super grand angle bon marché et les accessoires qui élargissent l’angle de vue peuvent être tentants, mais ils peuvent déformer et donner des images non professionnelles. Une certaine distorsion est corrigée par l’ordinateur, mais votre résultat risque d’être médiocre.
2) Un trépied sera nécessaire pour les longues expositions. Placez la caméra sur le trépied à une hauteur moyenne, environ un mètre. Photographier au niveau des yeux, surtout si vous êtes grand, produira un effet « haché » qui augmente la déformation des murs et des lignes.
> La caméra doit être horizontale, droite et parallèle au sol. La position horizontale correspond à notre vision et constitue également le format le plus courant pour la publication d’annonces.
> Cherchez la position où vous avez l’angle de vision le plus important. Vous tenir à la porte ou à l’extérieur de la pièce, permettra de donner l’impression d’espace dans la photographie. Pour les terrasses ou les rez-de-chaussée, placez-vous derrière les fenêtres. Essayez de capturer trois des quatre murs.
> Avant de photographier, observez attentivement la scène : les sols et les surfaces sont-ils propres et bien rangés ? Avez-vous minimisé tout ce qui pourrait détourner l’attention de l’acheteur ? La lumière naturelle est-elle généreuse, remplissant la pièce de joie et de vie ? Si la réponse est oui, vous êtes prêt à continuer.
> L’utilisation du flash est délicate et dangereuse si vous ne savez pas bien l’utiliser. Il provoquera des reflets sur le verre et les surfaces lisses qui gâchent la photo. Évitez le flash en utilisant la lumière naturelle lorsque cela est possible.
> Une image est une combinaison de ces trois facteurs :
1. Sensibilité: définit une faible sensibilité (ISO 100-200). Vous obtiendrez ainsi une image exempte de « bruit », ce qui facilitera les retouches ultérieures.
2. Ouverture: varie selon l’objectif, mais une ouverture de f:4 ou f:5.6 devrait suffire.
3. Exposition: c’est le temps pendant lequel l’appareil photo recevra de la lumière pour capturer correctement l’image. Avec les deux premiers paramètres (ISO 200 et f:4), l’appareil photo calcule le temps nécessaire pour capturer l’image.
> Utilisez l’obturateur à retardement de votre appareil photo pour éviter les vibrations lors de la prise de vue.
> Dans la mesure du possible, évitez de placer la caméra en face de la source de lumière primaire, comme les fenêtres. Vous obtiendrez une mesure de la lumière et une image plus harmonieuse de cette façon.
> Envisagez d’allumer les lampes d’ambiance ou les lampes auxiliaires pour obtenir un volume lumineux plus important.
> Faites une mise au point correcte et assurez-vous que l’image soit nette.
> Enfin, évitez de vous trouver sur la photo. Vérifiez les reflets sur les fenêtres et les miroirs – vous avez peut-être pris une photo de vous dans la pièce !
Technique HDR pour la photographie d’intérieur
L’idéal pour la photographie d’intérieur est de mettre en valeur les détails des zones les plus sombres et les plus claires d’une pièce, tout en trouvant une harmonie entre les deux.
Les systèmes de mesure de la lumière des caméras calculeront la moyenne entre la lumière et les ombres. S’il n’y a pas trop de contraste, les photos sembleront équilibrées. Mais ce n’est pas toujours le cas.
Imaginez un salon avec une baie vitrée qui donne sur une terrasse très lumineuse. C’est un cas de contraste élevé qui peut causer :
- des détails dans les zones sombres et rien dans les zones claires.
- l’intérieur est sombre avec des détails obscurs et l’extérieur est excessivement lumineux et détaillé par contraste.
Si nous devions choisir, la première photographie serait plus utile, mais est-il possible de tout obtenir en une seule photo ?
Grâce à la régulation de notre iris, nos yeux peuvent s’adapter à la lumière ambiante et voir les détails dans les deux cas. Notre cerveau fait alors le reste.
La technique HDR (High Dynamic Range) vise à imiter les réactions naturelles de l’œil humain. Le HDR consiste à prendre plusieurs fois la même photo sans bouger l’appareil, en gardant les mêmes ISO et ouverture, et en ne faisant varier que le temps d’exposition.
Voici un exemple. Avec l’appareil photo sur son trépied, l’image cadrée et mise au point, nous utilisons l’obturateur à retardement et prenons trois photos avec la variation suivante
Photo 1 – ISO 200 – Ouverture f : 4 – Vitesse réglée par l’appareil photo, 1/60
Nous obtenons une image équilibrée, sans détails dans les ombres ou les hautes lumières.
Photo 2 – ISO 200 – Ouverture f:4 – Réglage manuel de la vitesse à 1/15
L’image est maintenant très claire, montrant de nombreux détails dans les zones sombres.
Photo 3 – ISO 200 – Ouverture f:4 – Réglage manuel de la vitesse à 1/250
Au lieu de cela, l’image est maintenant très sombre, ne montrant que les détails dans les lumières fortes.
Ces trois photos éditées à l’ordinateur, et avec le programme approprié, sont fusionnées en utilisant le meilleur de chacune d’elles.
Les appareils photo modernes, et même certains téléphones portables, intègrent des programmes HDR, mais leurs résultats ne sont pas toujours parfaits.
Vous pouvez trouver des tutoriels qui expliquent en détail comment réaliser cette technique et quels programmes utiliser.
Des photographies qui séduiront vos acheteurs
Dans le monde d’aujourd’hui, où l’impact visuel prévaut, il est essentiel que les photographie des annonces immobilières attirent l’acheteur potentiel lorsqu’il les fait défiler. Dès qu’ils s’arrêtent pour regarder de plus près, le processus de vente commence ! Une fois la vente conclue, il s’avère que l’image valait non seulement mille mots, mais aussi des milliers d’euros en plus sur votre chiffre d’affaires!
