Alors que le climat économique actuel est challengeant pour beaucoup de personnes, les clients qui envisagent d'acheter une propriété en France peuvent trouver de bonnes opportunités malgré les difficultés actuelles. Le reprise immobilière printanière est un peu retardée cette année et plus prudente que les années précédentes. Toutefois, cela montre aussi que le regain d'intérêt pour l'immobilier devrait être plus fort qu'auparavant.
La saison hivernale 2022-2023 a été plus rude et plus longue que prévu, impactant fortement certaines grandes villes françaises. Déjà fragilisées par la crise sanitaire passée, de nombreuses villes se sont retrouvées en zone négative en matière d'immobilier. Il y a des exceptions : Nice a connu une hausse de +0,7% de ses chiffres en un mois, et Marseille a échappé à la tendance baissière dominante, pour n'en citer que quelques-unes..
Le marché immobilier français en 2023 a connu un démarrage morose. Depuis janvier, on note une baisse de -0,2% des prix au niveau national. Ce repli sur tous les segments du marché est un phénomène inédit depuis 2014. Comme prévu, la capitale a connu une tendance à la baisse mais étonnamment, il en va de même pour les dix premières communes françaises.
Même les zones rurales, qui avaient connu un certain élan au milieu de la pandémie de Covid, connaissent désormais une baisse des prix (-0,4%). En règle générale, février marque la fin des variations saisonnières des prix en hiver et les prix commencent généralement à augmenter mensuellement pendant la reprise printanière, mais cette année est une exception avec un retard dans cette reprise.
Même Marseille, qui avait été un moteur du marché avec une croissance remarquable (+11,2% en un an), a connu une baisse de -0,4% des prix au cours du mois de février de cette année. Lyon et Nantes ont été particulièrement touchées, les deux villes enregistrant une baisse de -1% des prix au cours du mois de février et une baisse significative de plus de -2% depuis le début de l'année (-2,4% en préfecture du Rhône et -2,2% % en préfecture de Loire-Atlantique).
Conexxion France rapporte que les prix des logements au mois de mai de cette année ont connu une baisse par rapport à la croissance soutenue des années précédentes ainsi que de ce qui a été observé au dernier trimestre de 2022. La moyenne nationale montre une baisse allant jusqu'à 1,3 % en mai, contrairement à la croissance de 4,8 % en glissement annuel observée précédemment.
La baisse des prix de l'immobilier est encore relativement faible, mais il faut s'inquiéter davantage de la baisse du nombre de prêts immobiliers accordés et de son effet sur les volumes de ventes. Des données récentes de la Banque de France montrent une baisse significative du nombre de prêts immobiliers accordés au cours des six derniers mois. En décembre, les banques françaises ont accordé 30 % de prêts immobiliers en moins par rapport à la même période en 2021.
Bien qu'il ait été question du taux d'usure comme facteur contributif, ses méthodes de calcul ne devraient pas changer avant juillet, ce qui signifie que la situation ne sera pas immédiatement impactée. Bien que cette décision puisse apporter un certain soulagement pour les cas précédemment bloqués par les mesures de protection des emprunteurs, elle s'accompagnera d'une augmentation rapide des taux d'intérêt qui pourrait avoir un impact sur la capacité de nombreux acheteurs potentiels à obtenir un crédit.
De plus, l'hésitation des banques à prêter n'est pas uniquement influencée par la nouvelle politique monétaire de la Banque centrale européenne, car l'environnement économique actuel, notamment une inflation plus élevée que prévu, joue également un rôle prépondérant. Dans l'ensemble, la réduction des prêts immobiliers et l'approche prudente des banques en matière de prêts posent des défis pour le marché immobilier français et pourraient limiter les opportunités pour les acheteurs potentiels dans un avenir proche.
Au milieu des défis, une tendance positive se dessine dans les principales villes de France : les délais de vente se raccourcissent. Depuis novembre 2022, il a fallu en moyenne une semaine de moins pour conclure une transaction, avec une réduction significative de quatre jours en février 2023. Cette prise de décision accélérée par les acheteurs contredit l'idée que le marché stagne malgré la situation économique actuelle. Cela indique qu'il existe toujours une volonté d'acheter et que certains vendeurs ajustent rapidement leurs prix à la baisse.
Traditionnellement, à cette période de l'année, nous assistons à une reprise de l'activité, et malgré la tendance générale à la baisse des prix et des volumes, certains aspirants à devenir propriétaires pourraient voir leurs rêves se réaliser. Alors que le temps devient plus ensoleillé, ce phénomène saisonnier pourrait coïncider avec une prise de conscience des vendeurs de la nouvelle nature baissière du marché. Pour l'instant, il y a de l'espoir pour un marché immobilier plus dynamique et plus actif dans les semaines à venir.
Le marché immobilier français devrait rester dans un état positif en 2023. Selon la FNAIM, les prix des logements devraient croître d'environ 3,5 % au cours de l'année, les transactions immobilières se maintenant à un niveau d'environ 1 million. Cependant, il est important de noter que cette croissance peut ne pas être répartie uniformément à travers le pays.
En ce qui concerne le volume des ventes immobilières, les ventes de logements neufs en France ont diminué à 17 970 unités au premier trimestre 2023 contre 21 047 unités au quatrième trimestre 2022.
Certaines régions ou zones de France sont susceptibles de connaître une hausse plus importante des prix de l'immobilier, conduisant potentiellement à une surchauffe du marché. À l'inverse, il y aura aussi des régions où la croissance des prix de l'immobilier sera forte et soutenue. Dans le même temps, les villes et départements moins prisés peuvent connaître des hausses de prix marginales voire une stagnation. Lire plus d'informations sur Le marché immobilier à Paris en 2023.
Pour identifier ces zones de dynamique de marché variable, il est essentiel de prendre en compte les facteurs qui animent les marchés immobiliers locaux à travers la France. Il existe des endroits en France qui offrent des prix immobiliers raisonnables et une qualité de vie attrayante, ce qui en fait des options attractives pour les acheteurs immobiliers.
Selon la durée du prêt immobilier et le prêteur, les taux se situent aujourd'hui entre 3,15 % et 3,8 %. Il est prévu que les taux d'intérêt des crédits immobiliers français augmenteront légèrement d'ici la fin de l'année 2023. Malgré cela, les banques françaises persistent à accorder des prêts pour l'achat d'un logement, s'adressant à la fois aux citoyens français et aux investisseurs étrangers. Début 2023, la valeur cumulée des prêts immobiliers atteignait 18,3 milliards d'euros.
Sur le marché immobilier français actuel, l'accent est de plus en plus mis sur les caractéristiques spécifiques des biens recherchées par les acheteurs potentiels. Avec la hausse des prix de l'énergie, on s'intéresse de plus en plus à la performance énergétique et aux sources de chauffage des immeubles. Malgré un ralentissement marginal signalé des ventes et des prix des propriétés plus anciennes, cela n'a pas dissuadé les acheteurs étrangers qui sont toujours attirés par le marché. Ces acquéreurs recherchent des propriétés qui offrent de l'espace, de la tranquillité et la possibilité de changer de style de vie, que ce soit en résidence secondaire ou en résidence principale.
La communauté a également acquis une importance significative, les gens devenant plus conscients des défis potentiels de l'isolement social, en particulier en temps de crise. En conséquence, la proximité des commodités locales et le sens de la communauté sont devenus des facteurs clés influençant les décisions des acheteurs. Cet accent accru sur la communauté reflète l'importance croissante d'un environnement favorable et connecté pour les acheteurs dans leur recherche de propriétés.
Voici quelques tendances intéressantes sur les prix des maisons dans les principales villes de France, qui donnent aux agents un aperçu des tendances des prix, en utilisant la fonction localisation. (Properstar, June 2023)
Paris : Les prix des maisons à Paris ont baissé de 6% T2 par rapport au premier trimestre 2023.Le prix médian d'une propriété de 4 chambres à Paris est de 1 236 780 €
Marseille : Au cours des trois derniers mois, les prix des appartements ont augmenté de 1 % et les prix des maisons de 8 %. Le prix médian d'une maison de 4 chambres est de 484 167 €
Lyon : Les prix des appartements sont en baisse de 1% ce trimestre et le prix médian d'un T4 à Lyon est de 560 515 €.
Toulouse : Les prix des maisons ont chuté de 2 % au cours des trois derniers mois, tandis que les prix des appartements ont augmenté de 2 %. Le prix médian des maisons à Toulouse est de 384 667 €.
Nice : Les maisons de cette ville sont vendues à 6 495 €/m² et les prix des appartements se sont maintenus à la fin du T2. Le prix médian d'une maison de 4 chambres est ici de 825 000 €.
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Les 13 régions de France métropolitaine ont des prix de location au m2 différents pour les appartements et les maisons. Dans l'ensemble, les maisons ont tendance à avoir un coût au mètre carré inférieur mais un espace de vie plus grand, ce qui entraîne un loyer mensuel total plus élevé par rapport aux appartements dans la même zone. Nous vous encourageons à aider vos clients à trouver des données actuelles sur ces prix en utilisant la fonctionnalité Properstar mise en avant dans la dernière section !
La région la plus chère pour vivre en France est l'Île-de-France, qui comprend Paris. Le coût moyen pour louer un appartement est de 23,1 €/m², tandis que la location d'une maison entière coûte 16,7 €/m². Provence-Alpes-Côte d'Azur est la deuxième région chère, avec des locations d'appartements à 17 €/m² par en moyenne et des locations de maison à 13,7 €/m². Pour des options plus abordables, le Grand-Est et la Bourgogne-Franche-Comté sont recommandé. La location d'un appartement dans ces régions coûte environ 11 €/m² par mois, tandis que la location d'une maison coûte environ 8,1 €/m² par mois.
La récente baisse des volumes immobiliers et le ralentissement des prix peuvent être un ajustement temporaire, similaire à ce qui a été observé en 2022 où le premier semestre a été actif, mais le second semestre a été confronté à des défis tels que de mauvaises conditions macroéconomiques et une faible confiance des consommateurs. On craint que le marché immobilier ne continue de baisser en 2023, en raison de diverses incertitudes, malgré l'intérêt continu de la population française pour l'immobilier en tant qu'option d'investissement sûre.
Pour cette année, le marché immobilier français, après avoir atteint son apogée, se rééquilibre, du fait de la fin de la dynamique consécutive à la crise sanitaire et du fait de la poursuite de la hausse des taux immobiliers (qui, vu leur extrême faiblesse, avaient fortement dynamisé le marché.) A noter que l'inflation pourrait continuer à modifier la demande et donc à faire chuter les volumes - d'autant qu'elle risque de peser sur le « revenu disponible » des acheteurs potentiels.
Si le taux d'usure a pu provoquer précedement quelques tensions, la décision de la Banque de France, et du ministère de l'Économie et des Finances, d'augmenter le taux d'usure mensuel du 1er février au 1er juillet 2023 est saluée. Cela a permis à certains acheteurs d'accéder plus facilement au crédit pendant un laps de temps assez court. En effet, cette fenêtre s'est refermée rapidement à chaque fois. Malgré cette mesure, la hausse continue des taux d'intérêt exclut de plus en plus de personnes du marché immobilier, face à une demande accrue d'apport personnel. Les notaires ont relevé une augmentation du nombre de refus de prêt accordés révélés par les chiffres de la Banque de France, et une baisse de la part des primo-accédants depuis décembre 2021.
Le début confirmé de la baisse actuelle des volumes de crédit accordés et la décélération des prix ne pouvaient être que le signe d'un ajustement semestriel et d'un retour à la normale. Cela peut refléter 2022; qui a connu un processus en deux étapes, avec un premier semestre très actif et un second semestre marqué par des facteurs macroéconomiques moroses combinés à une faible confiance des ménages. En tout état de cause, le marché immobilier français sera à surveiller de près compte tenu des nombreux nuages qui s'amoncellent sur lui, même si l'appétit des Français pour la valeur refuge de l'immobilier ne se dément pas. 2
Malgré les difficultés économiques récentes, la France maintient un taux d'inflation faible par rapport aux autres pays européens. De plus, les taux d'intérêt bancaires et hypothécaires restent relativement bas, légèrement supérieurs à 3 %. En conséquence, cela reste un moment opportun pour envisager l'achat d'un appartement à Paris. Dans cette interview, Gerard Paratte, CEO de Properstar, nous donne son analyse de l’état du marché immobilier à l’heure actuelle en Europe, mais également sa vision pour le futur de l’immobilier et de ses principaux acteurs.
Contrairement à certaines prévisions plus pessimistes d'un ralentissement du marché données en 2022, le marché immobilier français jusqu'à présent en 2023, continue de faire preuve de résilience. Le président de la commission des statistiques des notaires de la région parisienne a déclaré que les chiffres de vente restaient impressionnants. Si les récents trimestres exceptionnels de ventes de disques pourraient se normaliser, le marché devrait maintenir son dynamisme à l'avenir.
Properstar est une plateforme immobilière qui met en relation les vendeurs et les acheteurs grâce à un vaste réseau d’agents qualifiés depuis 2018.
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Source:
1) Ministère de la Transition écologique et solidaire
2) Banque France