¿Qué pasó en 2020?
2020 trajo un panorama diferente en comparación con años anteriores y, debido al Covid-19, España vivió tiempos difíciles. Aunque la situación parece estar más controlada, debemos ser cautelosos.
La incertidumbre permanece y preguntas como: ¿Las vacunas Pfizer y Moderna funcionan?, ¿Qué tan efectivas son y por cuánto tiempo? están ahora en las principales conversaciones en todo el mundo. ¿Cuántas se pueden administrar y cuánto tiempo se tardará en cubrir la población? ¿Cómo estará la economía al final de este período de confinamiento?
Estas son preguntas cuyas respuestas son importantes para los profesionales inmobiliarios. ¿Subirán los precios? ¿Los propietarios estarán dispuestos a vender? Revivir un confinamiento no era parte de los planes en julio; ahora, España vuelve a estar bajo toque de queda y se ha vuelto a imponer el estado de emergencia.
Lo que dicen las estadísticas inmobiliarias
Las estadísticas muestran que el mercado comenzó a recuperarse a mediados de julio, agosto y septiembre. Sin embargo, las cifras son difíciles de interpretar debido a los retrasos y a un nivel muy bajo de transacciones durante marzo y abril.
Según Asociación Española de Análisis de Valor - AEV, las tasaciones hipotecarias del segundo trimestre de 2020 bajaron un 45%, a pesar de un aumento del 14,5% en los proyectos de renovación. Durante el confinamiento, nadie iniciaba transacciones: los propietarios no enviaban sus propiedades al mercado y los compradores no realizaban ofertas.
Pese a cierta recuperación del mercado, los economistas de CaixaBank afirman que el número total de transacciones de inmuebles residenciales aumentó un 20% en julio respecto al mes anterior. Esto representó una caída del 26% en volumen para el año. Aun así, los precios siguieron subiendo un 5,8%.
De acuerdo con las cifras mostradas por TINSA respecto a las transacciones hasta agosto, representa una caída en los precios de menos del 1% en lo que va del año. Las dificultades en España han sido principalmente en la costa, con una caída media del 4% en la costa mediterránea y en las islas desde marzo. Sin embargo, las grandes ciudades han sido mucho más resistentes a la debilidad de los precios. Eso se debe en parte al hecho de que las propiedades costeras tienden a ser las más solicitadas por los compradores extranjeros. Además, teniendo en cuenta las pocas personas que podían viajar, la mayoría de las ventas de 2020 se han realizado a compradores nacionales.
Por otro lado, el Colegio de Notarios de España dice que incluso la recuperación de septiembre muestra que los volúmenes de transacciones caen un 20% interanual. Si bien en agosto se registró un aumento del 8% en cierres y en septiembre del 5,4%, en comparación con el mismo período del año anterior, casi el 100% de ese aumento representó ventas que se habían retrasado por el confinamiento y ahora se estaban completando, lo que significa que no eran nuevas ventas. Por lo tanto, el nivel de 45.000 ventas que se logró en septiembre no indica necesariamente una buena guía para futuros volúmenes de transacciones.
Incluso antes del Covid-19, el mercado español estaba ligeramente en negativo en términos de transacciones, por lo que es probable que, si vuelve a la 'normalidad', esa normalidad se mantenga estable o ligeramente por debajo.
Los datos presentados por el Instituto Nacional de Estadística - INE son similares, y son de interés para los inversores, ya que tienen un desglose regional, así como un desglose entre propiedades nuevas y de reventa.
Las cifras de agosto y septiembre muestran fuertes ventas en nuevas propiedades, lo que representa un cambio de tiempo más que un aumento real. La construcción en las ciudades se detuvo durante el confinamiento, por lo que se retrasaron los cierres; ahora que se están construyendo los proyectos, se están finalizando las ventas sobre plano.
Por otro lado, las propiedades de reventa mostraron una desaceleración visible, y esto probablemente sea más típico del mercado real.
Y finalmente, el más pesimista de los pronosticadores, Forcadell, que predice una caída del 16% en los precios de las propiedades durante 2020 y 2021, todavía algo por debajo de la crisis crediticia. El consenso, por otro lado, es de una caída de los precios del 6% este año, aunque algunas áreas se verán mucho más afectadas, con la costa andaluza hasta en un 18%. Y el Banco de España ha advertido que la recuperación no será completa hasta que sepamos cuándo salimos de la pandemia. Hasta entonces, este es, ciertamente, un mercado con riesgo.
Las regiones más populares que han sufrido la pandemia
Durante 2020, las regiones más populares para los inversores extranjeros han sufrido mucho: Málaga, Alicante, las Islas Baleares. En zonas como Marbella, el 95% de algunas promociones se vende a compradores extranjeros. Alicante baja un 27%, Valencia un 26%, Málaga un 25% en términos de volumen. En septiembre, sin embargo, las cosas también se pusieron al día con las grandes ciudades: las ventas en Madrid acabaron con una caída del 10% y Barcelona también se vio muy afectada.
Así que los volúmenes están muy bajos. Pero lo que no ha sucedido es un colapso total de los precios. Compara este año con la crisis crediticia y las cosas se ven muy diferentes. En Marbella, por ejemplo, la crisis crediticia hizo que los precios cayeran un tercio en 5 años. Hubo un gran exceso de oferta de nuevas promociones y los promotores quebraron dejando enormes proyectos a medio completar. Eso simplemente no está sucediendo esta vez.
El mercado de lujo se sigue vendiendo bien
Hasta ahora hemos mostrado estadísticas. Pero, ¿qué está sucediendo realmente en el terreno?
En mercados orientados a compradores extranjeros como Ibiza y la costa sur, el mercado medio parece haber sido el más afectado. Sin embargo, algunos de los proyectos de ultra lujo, por encima de los 2 millones de euros, siguen vendiéndose bien. En el mercado de lujo, las propiedades nuevas disponibles son limitadas y los compradores con alta capacidad de compra no se molestan por tener que quedarse en cuarentena durante un par de semanas. Epic Marbella, por ejemplo, se ha vendido bien.
Por otro lado, las propiedades de reventa se han estado vendiendo con descuentos del 20%, y en algunos casos hasta del 40%, en comparación con el precio inicialmente solicitado. Algunos vendedores realmente necesitan vender, especialmente porque los ingresos por alquiler de temporada se han reducido, y los compradores astutos siempre están buscando buenas ofertas.
La urbanización sigue avanzando
En general, España no tiene un gran problema de exceso de oferta, pero algunos mercados locales tienen problemas. Por ejemplo, Estepona tiene muchas promociones nuevas para el mercado medio. Ya se estaban vendiendo con bastante lentitud y una mayor contracción del mercado podría presentar un problema.
Las promociones que ahora se están completando probablemente lo harán bien, al igual que las etapas posteriores de los complejos turísticos existentes.
Préstamos bancarios para viviendas residenciales
La financiación se ha vuelto más difícil de conseguir, y los bancos quieren ver no solo una fuerte contribución de la financiación de acciones, sino también altos niveles de comercialización antes de aceptar financiar con deuda un proyecto. Eso significa que es menos probable que los proyectos más nuevos sean financiados por bancos y más propensos a ser financiados por crowdfunding o financiados por fondos privados e inversores que cobran tasas significativamente más altas. Las tasas de interés más altas, y estamos hablando de 8-9% en lugar de 2-3%, por ejemplo, aumentan el riesgo.
Los bancos también están comenzando a ser más exigentes con los préstamos hipotecarios, lo que no va a ayudar a que el mercado se recupere. Y si bien actualmente el gobierno está ayudando a las personas a pagar las facturas, si desaparecen los empleos o se recortan los salarios, eso eventualmente conducirá a menores alquileres en las ciudades y, al final, reducirá los precios de los bienes inmuebles residenciales. Pero, por supuesto, los mercados enfocados en compradores extranjeros pueden experimentar esto de una manera diferente.
Una visión estratégica para seguir avanzando
Los datos de 2020 nos dan una idea de lo que va a pasar en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, todavía hay algunos buenos indicadores para una inversión exitosa.
- Ten en cuenta que una caída del 20% en los precios podría poner a tu comprador en una posición insostenible. Si está comprando para una inversión a largo plazo, debes asegurarte de que los próximos años no lo arruinarán.
- Realiza una investigación intensiva sobre el área exacta y el tipo de propiedad que le interesa para ganar anuncios: los datos sobre el mercado español en su conjunto serán de uso limitado este año y el próximo.
- No intentes ganar anuncios en promociones que están en una etapa muy temprana. Busca promociones muy avanzadas que estén completas o que se completarán pronto, y que ya tengan la mayoría de las unidades reservadas o vendidas.
- Si estás buscando una ganga para tus inversionistas, busca propiedades de reventa de propietarios motivados y asegúrate de que tu comprador sea viable para un préstamo bancario o esté listo para pagar en efectivo.
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