Compradores extranjeros en España: Tasas e impuestos a pagar

En el momento de compra el comprador extranjero deberá abonar al Estado algunos impuestos y tasas

Sea residente o no residente en España, el comprador deberá abonar al Estado español el pago de todos los impuestos y gastos derivados de la compra de su nueva vivienda, los cuales se abonan una sola vez y suelen suponer alrededor del 10–12% del valor del inmueble.

Entre ellos importa hablar de:

1- IVA (Impuesto sobre Valor Añadido)

Se aplica a las viviendas de obra nueva y en la actualidad es el 10% del valor de compra para todo el país, excepto en Canarias donde se rigen por el IGIC y es un 7%.

2- AJD (Actos Jurídicos Documentados): Las viviendas de primera transmisión además del IVA deberán pagar el AJD, un impuesto autonómico que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de compra. Esto significa que cada comunidad autónoma fija su porcentaje sobre este impuesto, así que la cantidad a pagar variará de una comunidad a otra.

3- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Las viviendas de segunda mano están exentas del pago del IVA, pero quedan gravadas por el ITP. El tipo de gravamen para este impuesto oscila entre el 6% y el 10% sobre el valor escriturado y lo fijan las comunidades autónomas. El ITP solo se devenga al escriturar la vivienda.

4- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: es un impuesto que normalmente recae en el vendedor del inmueble, ya que grava la revalorización de los terreros urbanos durante el tiempo en que el vendedor fue propietario de la vivienda. Sin embargo, cabe la posibilidad de llegar a un acuerdo para que sea el comprador quien asuma este gastos o incluso dividir la cuantía entre comprador y vendedor. El tipo suele ser del 3% y lo fijan los ayuntamientos. Igual que en los casos anteriores, se abona una sola vez al adquirir la propiedad.

5- Notaría: Los notarios de España cobran un arancel fijo por otorgar la escritura pública y el coste de la misma variará en función del valor de la propiedad a escriturar. Lo habitual es que este gasto ronde el 0,5% del valor de la vivienda.

6- Registro: La escritura pública debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y el coste que ello conlleva igualmente variará según el valor del inmueble, siendo lo habitual que no supere el 0,3% del mismo.

7- Gestoría: solo es necesario en caso de acogerse a una hipoteca bancaria, ya que todo el papeleo necesario para la liquidación de impuestos, la concesión de la escritura de la hipoteca y la inscripción en el Registro correrán a cargo de la gestora del banco. De forma orientativa, este coste puede suponer alrededor de unos 250 euros por los honorarios. A esto habría que sumarle el coste de tasación que no suele superar los 400 euros, la comisión de apertura de la hipoteca que cobran los bancos (entre el 0% y el 2% del capital prestado) y el AJD sobre el valor de la hipoteca.

Impuestos a declarar por los extranjeros residentes y no residentes en el país

Para hablar de los impuestos a declarar por los inmigrantes en España es necesario hacer una distinción entre extranjeros residentes y no residentes en el país, ya que no pagarán los mismos impuestos.

1- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Este es el impuesto que grava las rentas de todos los españoles nacionales y residentes en España. Recordemos que se adquiere la condición de residente en España cuando la persona permanezca más de 183 días en territorio español. Por ello, los inmigrantes que residen más de 183 días en España deberán presentar su declaración del IRPF, en la cual deberán incluir los rendimientos del trabajo (ingresos en nómina), los rendimientos del capital inmobiliario (arrendamientos de inmuebles), los rendimientos del capital mobiliario (inversiones de capital) y los rendimientos de las actividades económicas (negocios).

En cuanto a los gravámenes, el IRPF de los rendimientos del trabajo se retiene todos los meses en la nómina del trabajador en base a su banda salarial y a su situación personal; este tipo de gravamen va del 0% hasta un máximo del 45%.

Para los rendimientos del capital inmobiliario, el alquiler de inmuebles en propiedad destinados a viviendas tiene una deducción del 60%, lo que quiere decir que el contribuyente únicamente tendrá que declarar el 40% del valor catastral de la vivienda. El tipo impositivo máximo es del 43%.

Si el residente en España dispone de cualquier inversión de capital(depósitos bancarios, acciones, fondos de inversión) que ofrezcan intereses o plusvalías, estos rendimientos estarán gravados con entre el 19% y el 23%.

Finalmente, para las actividades empresariales el tipo de gravamen que se aplica de forma generalizada es del 15%.

2- IRPN (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Los no residentes que sean propietarios de una vivienda para uso particularen España deberán declarar con carácter general el 2% del valor catastraldel inmueble, al cual se le aplicará el tipo impositivo del 19% para residentes de la UE, Islandia y Noruega, y el 24% para el resto de contribuyentes. Si la vivienda es una inversión y, por consiguiente, se obtienen rendimientos de capital inmobiliario por su arrendamiento, los mismos estarán sujetos íntegramente a los tipos de gravámenes anteriores (19% para residentes de la UE, Islandia y Noruega; 24% para el resto). Al igual que el IRPF, la presentación del IRNR se hace anualmente.

3- Impuesto sobre el Patrimonio

Es un impuesto excepcional que tiene la intención que gravar los patrimonios más cuantiosos del país. Por ello este impuesto aparece y desaparece según lo creen oportuno los diferentes Gobiernos (estuvo vigente en 2016 y 2017, aunque parece que no lo estará en 2018), y es conveniente estar al tanto de él por si se estuviese en la obligación de tributar.

Con carácter general, tanto residentes en España como no residentes con residencia en un estado de la UE o del EEE que tengan bienes y derechos en España por valor superior a 2.000.000 euros deberán presentar anualmente la declaración de este impuesto. La cuota a ingresar se establece por tramos una vez deducido el mínimo exento fijado por cada comunidad autónoma.

Por fin

Hay que señalar que, en España, la adquisición de una propiedad inmobiliaria no tiene incidencia en la determinación de la residencia fiscal del comprador. Lo que importa es el tiempo que el comprador se pasa en España.