El mercado inmobiliario español en 2023 era un entorno complejo, pero con perspectivas de estabilidad económica general a pesar del menor crecimiento de los precios de la vivienda y de la actividad de ventas durante el año. El mercado reflejó una combinación de factores internos, como la recuperación de la pandemia y la resiliencia de la economía española, así como factores externos. Este informe ofrece un resumen de la actividad de los leads de Properstar en 2023 en España y una instantánea del mercado inmobiliario en general.
En 2023, el mercado inmobiliario español experimentó una modesta caída tanto en las ventas como en los precios en comparación con 2022, lo que indica una transición de un mercado de vendedores a un mercado de compradores. A pesar del aumento de las tasas de interés al 4,5%, el mercado mantuvo la estabilidad y el valor de las propiedades en España en general experimentó un crecimiento gradual en línea con la inflación, en lugar de enfrentar caídas sustanciales.1
Las regiones costeras de España se encontraron con una escasez de promociones de nueva construcción, lo que provocó un repunte de los precios inmobiliarios en todo el país. El aumento de los costos de accesorios y materiales provocó una reducción del número de propiedades terminadas, retrasos en la construcción y una oferta de viviendas de nueva construcción inferior a la prevista. Esta escasez hizo subir los precios de venta y alargó el tiempo necesario para las nuevas construcciones, creando una presión adicional sobre el mercado de reventa y manteniendo los precios más altos para las viviendas de segunda mano.2
Vigilancia del mercado: existe la posibilidad de una mayor presión del mercado y aumentos de los precios de las viviendas en 2024 debido a la limitada oferta de viviendas nuevas en zonas de alta demanda en España.
España experimentó una caída de más del 25% en los contratos hipotecarios en 2023, junto con un aumento de las hipotecas mixtas con plazo fijo. A pesar del aumento de los costos de financiación, los bancos siguieron siendo competitivos en la oferta de hipotecas, una tendencia que se espera que continúe en 2024. El comportamiento del Euribor (tipo de oferta interbancaria en euros) sigue siendo incierto debido a factores como la alta inflación y cuestiones geopolíticas, lo que hace que disminuciones sustanciales sean improbables hasta al menos al menos la segunda mitad de 2024.2 Echemos un vistazo más de cerca a algunos de los principales impulsores del mercado inmobiliario durante el año.
Para los inversores, España sigue siendo una inversión viable a largo plazo debido al continuo interés extranjero y al aumento de los precios de los alquileres. Los propietarios de viviendas encuentran oportunidades de venta debido a la alta demanda, pero con un enfoque cauteloso considerando impactos potenciales como el Brexit y la evolución de las políticas.
A continuación se detallan algunos de los principales factores que influyeron en el mercado inmobiliario español en 2023:
Precios en aumento: Los precios de la vivienda en España aumentaron un 7%, desafiando las expectativas para 2023. Mercados dinámicos como Madrid y Barcelona experimentaron niveles de precios extremadamente altos y se observaron aumentos de precios notables en Alicante (15%), Palma (15%), Valencia (14%), y Málaga (13%).
Demanda: Las propiedades en las grandes ciudades siguen siendo de interés y tienen demanda, pero entre los compradores prevalece un cambio hacia áreas suburbanas. A pesar del aumento de las tasas de interés, el efecto sobre la demanda no fue tan significativo como se esperaba, lo que permitió que continuara la trayectoria ascendente de los precios.
Hipotecas: Las hipotecas mixtas con plazos iniciales fijos ganaron popularidad y es probable que se utilicen ampliamente en los primeros trimestres de 2024. Los bancos españoles siguen ofreciendo hipotecas competitivas.
Evolución del Euribor: El comportamiento del Euribor es impredecible debido a las decisiones sobre tipos del Banco Central Europeo (BCE). Una tendencia general predice tipos más bajos, pero las expectativas a corto y medio plazo no prevén una caída todavía, con un posible aumento de tipos en la primera parte de 2024. Incertidumbres como la alta inflación, las cuestiones geopolíticas y el aumento de la demanda de energía contribuyen al impredecible Euribor.3
En general, el mercado inmobiliario español en 2023 exhibió una paradoja con una disminución de las transacciones y las hipotecas, pero con un aumento de los precios impulsado por una demanda sostenida y una oferta limitada. La Ley de Vivienda, cuyo objetivo es abordar los problemas de los alquileres, tiene consecuencias no deseadas que aumentan las dificultades para los inquilinos.
La evolución del Euribor sigue siendo incierta debido a las recientes decisiones sobre tipos del BCE. Aunque una tendencia general augura tipos más bajos, las expectativas a corto y medio plazo no prevén una caída inmediata. El índice ha mostrado una pausa reciente e incluso ligeras caídas, pero esto puede no significar un cambio de tendencia. En el mejor de los casos, la relajación es posible en la segunda mitad del año, lo que sugiere que las familias con hipotecas variables podrían no ver reducciones de pagos hasta al menos 2025, y cualquier caída probablemente sería mínima (no inferior al 3%). Una recesión europea más fuerte podría impulsar una acción más rápida del BCE.4
En 2023, el mercado inmobiliario español vivió dos ciclos distintos.
En el primer semestre se produjo un aumento significativo de los costos de la vivienda, que alcanzó un máximo con un aumento interanual récord en junio de 2023. Este aumento fue impulsado por un cambio en el ciclo de las tasas de interés, lo que impulsó una mayor demanda de vivienda.
Sin embargo, la segunda mitad del año mostró moderación, y los precios disminuyeron tras los aumentos anteriores de dos dígitos. En noviembre, el aumento interanual se había reducido al 6,2%, lo que supone el aumento más pequeño durante todo el año.5 En diciembre de 2023, los precios de la vivienda en España registraron una tasa de crecimiento interanual del 3,7%. Sin embargo, el precio de la vivienda usada en España subió un 8,1%.
Los factores que contribuyen a este crecimiento incluyen la alta demanda, la oferta insuficiente (especialmente en las nuevas construcciones) y el aumento de la demanda internacional, particularmente en los archipiélagos y la costa mediterránea.6
¿Qué ha estado pasando en la plataforma Properstar? En las siguientes secciones, exploraremos la actividad líder de Properstar para propiedades en el mercado en todo el país. Ya sea que estés considerando comprar, vender o simplemente estés interesado en la industria, este análisis tiene como objetivo brindar una comprensión clara de las tendencias del mercado en nuestra plataforma.
Este gráfico muestra la actividad principal de propiedades en venta en las principales regiones de España, por rango de precios. La mayor incidencia de actividad de leads en propiedades con precios de lujo se produce en las Islas Baleares y la Comunidad de Madrid, que ofrecen una amplia gama de precios inmobiliarios. Las zonas a tener en cuenta en cuanto a viviendas más asequibles se encuentran en Cataluña o Galicia.
| Región | 25mil - 399mil EUR | 400mil - 699mil EUR | 700mil - 999mil EUR |
| Cataluña | 17,3% | 6,8% | 1,7% |
| Comunidad Valenciana | 10,5% | 3,2% | 0,7% |
| Andalucía | 11,7% | 4,6% | 1,0% |
| Comunidad de Madrid | 14,6% | 7,6% | 2,7% |
| Islas Canarias | 12,3% | 3,6% | 0,9% |
| Islas Baleares | 25,1% | 12,5% | 2,8% |
| Galicia | 12,0% | 4,7% | 0,9% |
Observación del mercado: Ninguna ciudad capital experimentó un descenso en el precio de la vivienda el año pasado, siendo Soria la que lidera las subidas de precios (23,1%), seguida de Santa Cruz de Tenerife (20,9%) y Huesca (18,5%).
También se observaron incrementos notables en Alicante (17,5%), Málaga (14,1%), Valencia (12,9%) y Palma (12%). Otras comunidades autónomas con incrementos significativos son Baleares (12,7%), Comunidad Valenciana (11,3%), Andalucía (9,9%) y Murcia (9,8%).
Menores incrementos se produjeron en Madrid (6,1%), San Sebastián (4,6%), Sevilla (4,2%).7
La variación durante el año pasado para casas y pisos en venta en Properstar en las mejores ubicaciones es la siguiente:
| Ciudad | Piso | Casa |
| Barcelona | 7% | -1% |
| Valencia | 18% | 14% |
| Sevilla | 10% | 2% |
| Madrid | 14% | 16% |
En 2023, el mercado inmobiliario español se encontró con una paradoja: las hipotecas y los volúmenes de transacciones disminuyeron, pero los precios subieron debido al aumento de la demanda y la oferta limitada.
Aquí está el resumen de las principales regiones de búsqueda de propiedades españolas, tanto en venta como en alquiler en Properstar en 2023.
En general, el 38% de los clientes potenciales buscó viviendas españolas en venta, mientras que el 62% buscó propiedades en alquiler en 2023; una ligera diferencia de sólo el 2% respecto a los hábitos de búsqueda de 2022, donde el 40% buscaba propiedades en venta.
Observación del mercado: en los portales Properstar, en 2023 se produjo un aumento del 11,7% en los clientes potenciales (en alquiler y en venta) que en 2022.
La actividad de leads por tipo de propiedad en 2023 mostró una división del 41% de las personas que buscaban casas en venta y el 59% preguntaba por pisos en venta en España.
En 2023, el mercado de alquiler en España encontró obstáculos, ya que la Ley de Vivienda provocó una disminución de la oferta, lo que contribuyó a un notable aumento del 9,2 % en los precios generales de alquiler, particularmente en mercados destacados. Las opciones de alquiler permanente disminuyeron un 12%, afectando la disponibilidad, mientras que aumentó la preferencia por los alquileres de temporada. Este cambio no sólo se convirtió en un segmento sustancial del mercado, sino que también limitó las opciones de alquiler a largo plazo, lo que en consecuencia impulsó los precios al alza. La Ley de Vivienda, diseñada para abordar los problemas de alquiler, disminuyó inadvertidamente la oferta de viviendas, dio lugar a un aumento de los precios y provocó una transición de alquileres permanentes a alquileres estacionales.2
Observación de Mercado: Para 2024, es posible que larentabilidad aumente en mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona debido a las mayores tasas de crecimiento esperadas en el mercado de alquiler en comparación con el mercado de compra.8
El interés extranjero por el alquiler de propiedades en España, especialmente en la costa, ha experimentado un crecimiento significativo. Esta tendencia, que se disparó en 2022, continuó durante 2023. Incluso en las ciudades más pequeñas, los extranjeros están cada vez más interesados en alquilar. Las regiones atractivas incluyen Valencia, Barcelona, Las Palmas, Girona y Almería: todas superan el promedio nacional de interés extranjero en propiedades de alquiler.3
Los extranjeros no residentes siguen pagando el precio más alto por metro cuadrado de vivienda, según el Consejo General del Notariado. Esto supera tanto a los extranjeros residentes como a los nacionales. En términos de aumento de precios, los residentes han experimentado el mayor crecimiento con un 2,9%, superando a los no residentes con un 2,8% y a los nacionales españoles con un 0,7%. 3
Los siguientes cuadros indican la actividad de los clientes potenciales de Properstar, excluyendo los clientes potenciales locales.
En España, nuestro análisis revela que el 93% de los leads generados por compradores extranjeros expresan interés en propiedades por debajo del umbral de 1 millón de euros. Esta cifra muestra una amplia gama de preferencias y capacidades financieras entre los inversores internacionales. Contrariamente al estereotipo de los compradores extranjeros que buscan exclusivamente bienes raíces de lujo, la realidad en la plataforma Properstar es que una parte significativa de los compradores extranjeros buscan propiedades dentro de un rango de precios más accesible.
Visión del mercado: En España, nuestro análisis revela que sólo el 7% de los clientes potenciales generados por compradores extranjeros expresan interés en propiedades por encima del umbral de 1 millón de euros.
Esta idea no sólo desafía las percepciones obsoletas sobre la actividad de compra extranjera, sino que también informa la toma de decisiones estratégicas. Las agencias inmobiliarias pueden adaptar sus estrategias de marketing y compromiso con el cliente para atender mejor las necesidades de los compradores extranjeros a través de un espectro de consideraciones presupuestarias.
Exploremos las regiones de España que atraen el interés de los compradores extranjeros, clasificadas por el país líder.
Francia |
Reino Unido |
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|
Región |
% | Región | % | |
| Girona | 21,6% | Alicante | 24,7% | |
| Alicante | 13,9% | Málaga | 11,7% | |
| Tarragona | 11,9% | Santa Cruz | 7,0% | |
| Barcelona | 7,0% | Barcelona | 6,5% | |
| Málaga | 6,6% | Valencia | 5,9% |
Alemania |
Bélgica |
|||
|
Región |
% | Región | % | |
| Santa Cruz | 18,1% | Alicante | 23,0% | |
| Alicante | 16,2% | Santa Cruz | 16,7% | |
| Málaga |
9,7% | Málaga | 9,7% | |
| Islas Baleares | 6,3% | Tarragona | 8,5% | |
| Valencia | 6,2% | Girona | 8,4% |
España destaca como uno de los destinos más atractivos para los compradores extranjeros, con una combinación de paisajes pintorescos y seguridad. Como miembro plenamente integrado de la Unión Europea y la Eurozona, España ofrece un entorno ideal para el movimiento y la residencia de visitantes internacionales.
Las transacciones de viviendas de lujo en España experimentaron un notable descenso del 10,5% a mediados de 2023 respecto al año anterior. Esta caída puede deberse a los altos costos de mantenimiento y a las cambiantes preferencias de estilo de vida de los compradores, como menos niños y menores necesidades de espacio. La expectativa general es que las ventas de viviendas de lujo no se desvíen significativamente de las tendencias observadas durante el año pasado, y que tanto la demanda como los precios se mantendrán relativamente estables.3
El mercado inmobiliario de lujo todavía muestra resiliencia, y hay pocos indicios de desaceleración. Esto sugiere una demanda fuerte y estable en el sector, lo que apunta a unas perspectivas positivas para el futuro.
| Région | 1M - 2.49M EUR | > 2.5M EUR |
| Cataluña | 2,2% | 0,9% |
| Comunidad Valenciana | 0,9% | 0,3% |
| Andalucía | 1,5% | 1,0% |
| Comunidad de Madrid | 2,9% | 1,1% |
| Islas Canarias | 1,1% | 0,5% |
| Islas Baleares | 5,5% | 3,6% |
| Galicia | 1,3% | 0,7% |
Observación del mercado: En 2024, se espera que el mercado inmobiliario de lujo sea testigo de una mayor escasez de propiedades. La demanda se está desplazando hacia áreas menos exploradas por compradores extranjeros, incluidas Chamberí, Trafalgar, Centro y Argüelles, junto con Pintor Rosales en el centro de Madrid.
Echemos un vistazo a dónde compran los compradores de lujo en España, por país.
|
Région |
Francia |
Reino Unido |
Alemania |
Suiza |
|
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Girona |
20,8% | 10,1% | 4,1% | 32,1% | |
| Málaga | 16,9% | 21,1% | 8,3% | 8,5% | |
| Islas Baleares | 14,3% | 18,3% | 11,5% | 9,4% | |
| Alicante | 9,6% | 11,0% | 2,8% | 12,3% | |
| Barcelona | 9,1% | 20,2% | 5,0% | 10,4% |
A pesar de un sector de lujo estable, no se esperan aumentos significativos de precios, ya que existe una fuerte demanda continua de activos de lujo bien ubicados en las principales ciudades como Madrid, Barcelona y las Islas Baleares y Canarias.3
En 2024, se anticipa un escenario de mercado consistente en España, ya que no se espera un surgimiento repentino de una disponibilidad sustancial de vivienda en áreas de alta demanda. Sin embargo, existe la posibilidad de que parte de la demanda (que había sido retenida en previsión de caídas de precios que no se materializaron) se active el próximo año. Esto podría elevar la tensión en el mercado y dar lugar a una trayectoria ascendente más pronunciada de los precios. Además, mantenerse informado sobre noticias y tendencias de bienes raíces a través de recursos como Properstar y utilizar sus herramientas, como: calculadora de precios de viviendas, notificaciones de cambios de precios y capacidad de búsqueda mediante IA, puede posicionar a compradores y agentes por igual para tomar decisiones informadas y optimizar su experiencia.
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Sources:
1 Realista
2 Inmoinvestments.com Inmo
3 Idealista
4 Concasa
5 BCE
7 Euroweeklynews.com
8 Concasa
9 Properstar