O panorama imobiliário em Portugal em 2023 apresentou uma mistura de desafios e oportunidades. Com preocupações relativamente ao aumento dos preços, ao aperto da política monetária e à inflação elevada, analisaremos o impacto na actividade dos compradores e o interesse estrangeiro no imobiliário português. Este relatório fornece um resumo da atividade dos leads da Properstar em 2023 em Portugal, e uma visão geral do mercado imobiliário.
Em 2023, o mercado imobiliário português sofreu alterações significativas. Após a pandemia, existiu um aumento no interesse por imóveis, gerando um mercado competitivo. No entanto, no primeiro semestre de 2023, as vendas imobiliárias em Portugal abrandaram. Esta desaceleração foi influenciada pelas novas propostas do governo português, tais como o fim do Golden Visa para compradores de imóveis não-europeus, discussões sobre a licença de arrendamento de Alojamento Local (AL) e consideração da extinção do bem sucedido regime de Residência Não Habitual.1
A acrescentar à incerteza estavam as questões económicas e políticas globais, a inflação elevada, as taxas de juro elevadas, o aumento dos custos de construção e a escassez de imóveis. Como resultado, o mercado imobiliário registou um declínio da actividade, menos casas vendidas e aumento da concorrência. No entanto, os preços da habitação em Portugal continuam a subir, apesar da queda da procura e do abrandamento do crescimento económico. Durante o ano e até outubro de 2023, o preço médio das casas em Portugal aumentou 8,17%, segundo dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística.2
Empresas de construção, promotores e proprietários aumentaram os seus preços, levando a picos inflacionados no mercado. Esta situação tornou difícil fornecer avaliações precisas e contribuiu para um clima geral de incerteza no mercado imobiliário português. A oferta de habitação permaneceu limitada, não conseguindo satisfazer as necessidades decorrentes das tendências demográficas.3
Vamos dar uma vista de olhos a alguns dos principais impulsionadores do mercado imobiliário durante o ano.
Para os investidores, o contínuo interesse estrangeiro posiciona os imóveis portugueses como uma opção viável a longo prazo. Os proprietários foram apresentados a oportunidades de venda devido à elevada procura, no entanto, foi adoptada uma abordagem cautelosa, uma vez que os potenciais impactos do Brexit e das políticas em evolução terão uma forte influência no mercado. Os compradores tiveram de pesar cuidadosamente as condições de mercado, as taxas de inflação e as mudanças na política monetária ao tomarem decisões de compra, impulsionados pela expectativa de aumento dos preços.
Eis os principais fatores que influenciaram o mercado imobiliário português em 2023: 4
Aumento dos preços: Os preços das casas, especialmente em Lisboa, subiram 5,8% para um máximo histórico de 5.426 euros/m2, impulsionados pelas baixas taxas de juro e pela elevada procura por parte de compradores estrangeiros. As taxas de juro desempenham um papel crucial, com a taxa de juro média anual para o total dos empréstimos hipotecários a situar-se em 3,612%, abaixo da média a longo prazo de 4,90%.
Política Monetária Restritiva: As medidas governamentais, como o fim do programa Golden Visa e a redução dos incentivos fiscais para novos residentes, reflectiram uma mudança na política a fim de gerir a procura no mercado imobiliário.
Oferta limitada: A escassez de casas contribuiu para os preços elevados, posicionando o mercado imobiliário de Portugal como uma opção atraente para compradores estrangeiros, apesar das comparações com cidades como Milão, Madrid e Berlim.
Impacto do Brexit: O Reino Unido, o maior parceiro comercial de Portugal na UE, poderá continuar a influenciar o mercado imobiliário, uma vez que menos compradores do Reino Unido estavam interessados em imóveis devido ao Brexit, potencialmente impactando os preços e as vendas.
O setor imobiliário português demonstrou resiliência, registando um abrandamento menos pronunciado nos aumentos dos preços da habitação do que inicialmente esperado. Apesar disso, prevê-se um abrandamento significativo em 2024, sublinhando a importância de as partes interessadas permanecerem vigilantes e dispostas a adaptar-se à evolução das condições do mercado.
Quer seja um investidor, proprietário de uma empresa ou comprador de casa, manter-se atualizado acerca dos indicadores económicos mais recentes é crucial para navegar no cenário económico em constante mudança em Portugal a partir de fontes respeitáveis, como o Banco Central Europeu (BCE) e o Instituto Nacional de Estatística em Portugal.2
Em 2023, Portugal assistiu a mudanças notáveis na sua inflação e à subida das taxas de juro bancárias, que tiveram um impacto profundo no mercado imobiliário em Portugal:
Aumento dos preços da habitação: O índice de preços da habitação subiu devido a uma escassez de oferta, intensificando a procura e levando a preços elevados em todo o país.
Desaceleração económica: Períodos prolongados de inflação elevada podem levar a um declínio nos gastos dos consumidores e a um abrandamento da actividade económica.
Custos de terrenos e construção: O aumento das taxas de juro bancárias tornou as hipotecas mais caras, tornando as casas inacessíveis. O custo dos terrenos para construção também aumentou, aumentando os desafios da construção de novas casas.
Deslocação de inquilinos: O elevado custo da habitação, especialmente em centros turísticos como Lisboa e Porto, deslocaram os inquilinos. Plataformas de arrendamento de curta duração, como a Airbnb, agravaram o problema ao redireccionar para propriedades de arrendamento de longa duração.
Pressão sobre os jovens e as famílias com baixos rendimentos: A crise imobiliária afecta desproporcionalmente os jovens e as famílias de médio e baixo rendimento, tornando quase impossível para eles comprarem as suas primeiras casas. Embora o sector bancário tenha introduzido medidas como prazos de crédito mais longos para indivíduos mais jovens; os desafios persistem.
Impacto no turismo e na economia: A crise imobiliária pode ter um impacto negativo no setor do turismo em Portugal, dissuadindo os turistas de longa duração e reduzindo potencialmente o interesse dos investidores estrangeiros. Isto, por sua vez, poderia influenciar o crescimento económico do país.
Em conclusão, o mercado imobiliário de Portugal enfrenta obstáculos significativos, necessitando de uma abordagem multifacetada para mitigar os efeitos da inflação e do aumento das taxas de juro bancárias. O Golden Visa é um exemplo.
Em 2022, a grande maioria (94%) dos compradores de imóveis residenciais em Portugal eram residentes fiscais do país, com os restantes 6% divididos igualmente entre residentes fiscais da União Europeia e de outros países. Esta estrutura de compradores permaneceu consistente desde 2019.
O mercado imobiliário em Portugal foi historicamente influenciado pelo programa Golden Visa, introduzido pelo governo em 2012 para atrair investimento estrangeiro após uma crise económica. O programa oferecia condições favoráveis, exigindo um investimento mínimo de 250 mil euros, com a obrigação de passar pelo menos 7 dias por ano no país para manter a autorização de residência. Os participantes poderiam solicitar a cidadania portuguesa após 5 anos.
Uma vantagem significativa do Golden Visa foi a liberdade de circulação na maioria dos países da União Europeia, juntamente com o acesso aos sistemas de educação e saúde em Portugal. Apesar destas vantagens, o programa enfrentou críticas, especialmente devido ao aumento dos preços da habitação que afectou os residentes locais e às preocupações com o branqueamento de capitais, a evasão fiscal e a segurança do governo da UE.
Em resposta a estas questões, a obtenção de uma autorização de residência portuguesa através de investimentos imobiliários deixou de ser possível a partir de outubro de 2023.5
Em 2023, Portugal registou um aumento contínuo dos preços dos imóveis, desafiando as expectativas num contexto de desaceleração da economia e de diminuição da procura. Os desenvolvimentos notáveis incluem um aumento de 9% no preço médio dos imóveis vendidos no segundo trimestre, atingindo 1.629 €/m2. No final do ano, o preço médio aumentou novamente 8,17%, fixando-se nos 1.536 €/m2.
Considerando a inflação, a variação anual dos preços situou-se em 5,93% em outubro de 2023. No entanto, em termos reais, os preços dos imóveis apresentaram um crescimento robusto, com um aumento de 7% na área metropolitana de Lisboa e uma notável subida de 6,8% na região Centro durante o ano no mesmo período.6
O que está a acontecer na plataforma Properstar? Nas secções que se seguem, exploraremos a atividade de leads da Properstar para imóveis em todo o país. Quer esteja a pensar comprar, vender ou simplesmente interessado no setor, esta análise visa fornecer uma compreensão clara das tendências de mercado na nossa plataforma.
Este gráfico mostra a atividade de leads para imóveis à venda nas principais regiões de Portugal, por faixa de preço. A maior ocorrência de atividade de leads para propriedades de luxo ocorreu nos distritos de Lisboa e Faro, ambos oferecendo uma ampla gama de preços imobiliários. As zonas onde existe maior procura por casas mais acessíveis situam-se em Braga e Leiria.
Atividade de leads com base no preço dos imóveis para venda em 2023 10
| Região | 250 mil - 399 mil EUR | 400 mil - 699 mil EUR | 700 mil - 999 mil EUR |
| Lisboa | 19,5% | 10,0% | 2,9% |
| Distrito de Faro | 18,8% | 9,8% | 2,8% |
| Setúbal | 13,6% | 6,8% | 1,5% |
| Distrito do Porto | 15,7% | 4,7% | 1,1% |
| Distrito de Leiria | 13,5% | 4,2% | 0,7% |
| Santarém | 6,7% | 1,7% | 0,3% |
| Braga | 16,2% | 3,1% | 0,7% |
As disparidades regionais foram evidentes no crescimento dos preços por região, com a região Norte a registar o maior aumento com 8,3% comparativamente ao ano anterior, seguida pela região Centro com 6,8%, e o Alentejo com 11,2%. A ilha dos Açores registou um aumento anual substancial de 11,2% nos preços dos imóveis, enquanto a Madeira registou um aumento notável de 19,6% comparativamente ao ano anterior, atingindo 1.712€/m2 em Novembro de 2022. 6
A variação em relação ao ano passado, para moradias e apartamentos à venda na Properstar em localizações de topo é a seguinte:
| Cidade | Apartamento | Moradia |
| Lisboa | 5% | 9% |
| Porto | 10% | 4% |
| Setúbal | -1% | 0% |
| Faro | 1% | 15% |
Esta trajetória ascendente nos preços dos imóveis em várias regiões e por tipo de imóvel destacou a resiliência do mercado imobiliário português num contexto de condições económicas desafiantes.
Deixamos aqui o resumo das principais regiões de pesquisa de imóveis portugueses na plataforma Properstar, tanto para venda como para arrendamento em 2023.
Em geral, em 2023, 41% dos pedidos de contacto recebidos foram para casas para venda, enquanto 59% procuraram imóveis para arrendar; uma ligeira diferença de 1% em relação aos hábitos de pesquisa de 2022, onde 58% procuraram imóveis para venda.
Observação do mercado: Em 2023 os portais Properstar registaram um aumento de leads de 2,5% (para arrenadamento e venda), comparativamente a 2022.
A atividade de leads imobiliários por tipologia, em 2023, apresentou uma divisão de 50% das pessoas que procuravam moradias para venda, enquanto 45,3% inquiriram sobre apartamentos à venda em Portugal. Os restantes leads foram sobre consultas comerciais ou compra de terrenos.
O mercado de arrendamento em Portugal sofreu mudanças notáveis em 2023, marcadas por tendências e desafios distintos:
Elevada procura num contexto de oferta reduzida: Apesar da diminuição da oferta, o mercado de arrendamento manteve a sua popularidade, evidenciada pela procura sustentada e pela rápida aceitação das ofertas de arrendamento disponíveis. Isto sugere que a procura contínua conduz a uma oferta limitada. O aumento dos preços de venda das casas poderá ter um impacto indireto no mercado de arrendamento, uma vez que os inquilinos poderão sofrer aumentos paralelos nos preços dos seus imóveis para arrendar, com os proprietários a repercutirem o aumento dos preços das casas nos inquilinos.
Influência do capital estrangeiro: O interesse estrangeiro continua a ser uma força significativa no mercado de arrendamento português, consistente com anos anteriores, onde tanto investidores estrangeiros como nacionais demonstraram interesse substancial.
Impacto indireto da inflação: A inflação, embora nem sempre aparente, influencia ativamente a dinâmica do mercado. O seu impacto indireto no mercado de arrendamento resulta de tornar os empréstimos hipotecários menos acessíveis e atrativos, o que, por sua vez, pode afetar a procura de arrendamento.7
Em resumo, o mercado de arrendamento em Portugal para 2023 apresentou um equilíbrio delicado entre a elevada procura, influência do capital estrangeiro e desafios na satisfação da oferta, e foi influenciado por factores como os preços de venda de imóveis e pela inflação.
As preocupações aumentaram no mercado imobiliário português em 2023 devido ao aumento dos preços, ao aperto da política monetária e à inflação elevada. Além disso, o mercado enfrentou desafios devido à diminuição da atividade dos compradores, levando a um declínio de curto prazo nos preços das casas no mercado global. Apesar disso, tem-se registado um aumento de pedidos de informação por parte de clientes estrangeiros, indicando um interesse contínuo no imobiliário português.4
Em 2023, os compradores estrangeiros desempenharam um papel substancial na definição da dinâmica do mercado imobiliário português, contribuindo para tendências notáveis e variações regionais. Os pontos principais incluem: 4
Preço Premium: Os compradores estrangeiros demonstraram estar dispostos a pagar um preço superior pela habitação em Portugal. No primeiro trimestre de 2023, o valor médio das transações de habitação familiar envolvendo compradores estrangeiros foi 7,7% superior, atingindo 2.411 euros por metro quadrado, face às transações com compradores nacionais.
Tendências de preços: Apesar de um abrandamento geral nos preços da habitação em Portugal, a procura manteve-se robusta, especialmente nas grandes cidades e no centro do Alentejo. Houve um aumento notável nos preços das casas nas regiões com elevado interesse por parte de compradores estrangeiros.
Diferenças regionais: As disparidades regionais eram evidentes, com preços de negócios superiores à média nacional em três regiões e três áreas metropolitanas. As diferenças de preços mais significativas foram observadas na Área Metropolitana de Lisboa e no centro do Alentejo.
Impacto sobre os habitantes locais: Os elevados preços pagos pelos compradores estrangeiros levantaram preocupações sobre as potenciais consequências para os residentes. Existe a possibilidade de os habitantes locais enfrentarem desafios como salários mais baixos, acesso limitado ao crédito e acessibilidade reduzida nos mercados imobiliários onde os compradores estrangeiros são proeminentes.
Os gráficos seguintes indicam a atividade de leads da Properstar, excluindo leads locais.
Em Portugal a nossa análise revela que 96% dos leads gerados por compradores estrangeiros manifestam interesse em imóveis abaixo de 1 milhão de euros. Esta informação mostra uma gama diversificada de preferências e capacidades financeiras entre os investidores internacionais. Ao contrário do estereótipo de compradores estrangeiros que procuram exclusivamente imóveis de luxo, a realidade na plataforma Properstar é que uma parcela significativa dos compradores estrangeiros procura imóveis dentro de uma faixa de preços mais acessível.
Destaque de mercado: Em Portugal, a nossa análise revela que apenas 4% dos leads gerados por compradores estrangeiros são para imóveis acima de 1 milhão de euros.
Estes dados não só desafiam percepções ultrapassadas sobre a actividade de compra estrangeira, mas também levam a tomadas de decisões estratégicas. As agências imobiliárias podem adaptar as suas estratégias de marketing e envolvimento do cliente para melhor atender às necessidades dos compradores estrangeiros através de um espectro de considerações orçamentais.
Vamos explorar as regiões de Portugal que atraem o interesse de compradores estrangeiros, categorizadas pelo país de onde o lead é proveniente.
França |
Reino Unido |
|||
|
Região |
% | Região | % | |
|
Albufeira |
5,1% |
Albufeira |
4,1% |
|
|
Lisboa |
3,5% |
Madeira |
3,1% |
|
|
Portimão |
3,2% |
Lisboa |
3,1% |
|
|
Almada |
2,9% |
Almada |
2,8% |
|
|
Distrito do Porto |
2,4% |
Sintra |
2,7% |
Suíça |
Alemanha |
|||
|
Região |
% | Região | % | |
|
Albufeira |
4,7% |
Madeira |
4,0% |
|
|
Portimão |
4,1% |
Portimão |
3,0% |
|
|
Loulé |
3,0% |
Tavira |
2,8% |
|
|
Faro |
2,9% |
Cascais |
2,7% |
|
|
Distrito do Porto |
2,9% |
Silves |
2,1% |
Portugal é há muito tempo um destino de eleição para muitos estrangeiros que procuram não só um local para desfrutar das suas férias, mas também um novo local para viver, variando desde as suas cidades cosmopolitas como Lisboa e Porto até as encantadoras cidades costeiras como Cascais.
O mercado imobiliário de luxo em Portugal continua a prosperar, apresentando um aumento médio anual de preços de 2,1%.8 Regiões importantes como Cascais, Lisboa, Porto e Algarve estão a testemunhar um aumento na procura por imóveis de luxo. A região do Algarve, conhecida pelo seu clima favorável e praias fabulosas, continua a ser um ponto de interesse para quem procura o luxo, com oportunidades em locais como Ferragudo a ganhar destaque.
Observação de mercado: Zonas de prestígio no Porto, (nomeadamente Boavista e Nevogilde), estão a desenvolver projetos residenciais de luxo com vista mar.
| Região | 1M - 2,49M EUR | > 2,5M EUR |
| Lisboa | 3,5% | 2,6% |
| Distrito de Faro | 2,6% | 2,0% |
| Setúbal | 1,4% | 0,8% |
| Distrito do Porto | 1,5% | 0,5% |
| Distrito de Leiria | 0,5% | 0,3% |
| Santarém | 0,6% | 0,2% |
| Braga | 0,9% | 0,2% |
Em 2023, o mercado imobiliário de luxo em Portugal mostrou alguma vitalidade. Na verdade, julho de 2023 testemunhou um máximo em cinco anos nas vendas de propriedades de luxo, indicando uma atividade robusta no segmento de luxo.9 As tendências do mercado mostram uma mudança para propriedades fora das áreas urbanas, particularmente procuradas como casas de férias de luxo. Mudanças legislativas, como o fim do programa Golden Visa, podem influenciar o mercado ao reduzir compradores elegíveis.
Vejamos onde os compradores estrangeiros para imóveis de luxo estão a comprar em Portugal, por país.
França
|
Reino Unido |
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| Região | % | Região | % | |
| Lisboa | 15,9% | Lisboa | 28,4% | |
| Cascais | 5,8% | Cascais | 13,6% | |
| Loulé | 4,8% | Faro | 6,8% | |
| Albufeira | 4,4% | Loulé | 5,4% | |
| Açores | 3,2% | Madeira | 4,1% |
Suíça
|
Alemanha |
|||
| Região | % | Região | % | |
| Lisboa | 22,0% | Lisboa | 19,6% | |
| Distrito do Porto | 15,6% | Cascais | 16,3% | |
| Lagos | 7,3% | Lagoa | 5,4% | |
| Cascais | 6,4% | Monchique | 4,3% | |
| Loulé | 4,6% | Sintra | 4,3% |
Olhando para o futuro, espera-se que factores como o aumento das taxas de juro, um acesso mais restrito ao crédito e incentivos reduzidos para expatriados exerçam uma influência negativa no mercado, mas apesar destes desafios, o mercado imobiliário de luxo em Portugal permanece resiliente, com transacções e planos significativos em para atingir objectivos ambiciosos, como o aumento das energias renováveis na produção de electricidade.
Devido ao novo desenvolvimento limitado, o Índice do Mercado Imobiliário prevê um aumento de 8,7% no preço das casas em áreas procuradas em 2024. Os principais destaques imobiliários são determinados por factores como o potencial de investimento, ofertas culturais, infra-estruturas e comodidades. Além disso, manter-se informado sobre as novidades e tendências imobiliárias por meio de recursos como a Properstar e utilizar as suas ferramentas como a calculadora de preços de casas, notificações de alterações de preços e capacidade de pesquisa por IA pode posicionar compradores e agentes para tomar decisões informadas e otimizar a sua experiência.
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Fontes:
1 Expatica
2 Instituto Nacional de Estatística (INE)
8 Idealista
9 Savills
10 Properstar