Les récents événements économiques, politiques et climatiques mondiaux ont eu pour effet de provoquer des changements importants dans les tendances d'achat et de vente du le secteur immobilier. Ce rapport résume l'activité des prospects en Suisse en 2022 sur la base de plusieurs sources : nos données Lead Source, les résultats de nos enquêtes auprès des agents ainsi que des références croisées issues de sources fiables.
Le marché immobilier Suisse en 2022
La persistance de l’inflation et la hausse des taux d’intérêt ont eu moins d’impact sur le marché immobilier suisse que ce qui était initialement prévu. En effet, les prix des biens ont continué d’augmenter jusqu’à fin 2022, rendant les propriétés locatives et résidentielles plus chères. À l’aube de la nouvelle année, examinons certains des facteurs qui ont influencé le marché en 2022 pour nous donner un aperçu de ce à quoi nous pouvons nous attendre en 2023.
Hausse de l'inflation
L’inflation continue de surprendre les experts des marchés et les banques centrales, ce qui pourrait nécessiter de nouvelles augmentations des taux directeurs. L’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les prix de l’immobilier est difficile à évaluer, mais, jusqu’à présent, le marché immobilier suisse est resté résilient. Cela est probablement dû à la vigueur de l’économie suisse, reflétée par un marché du travail solide et un taux de chômage faible.
La perception des agents : La hausse des loyers et des frais annexes pourrait rendre les appartements plus petits et moins chers plus populaires.
Boom économique
Les dépenses de consommation soutiennent la croissance économique et le marché immobilier en Suisse. Cependant, le nombre de travailleurs temporaires n’a pas atteint les niveaux élevés observés en 2021, ce qui indique que la vigueur du marché du travail pourrait ne pas durer. Malgré cela, les chiffres positifs du marché du travail stimulent la confiance des consommateurs et mènent à des dépenses de consommation robustes, ce qui incite toutefois à un optimisme prudent quant à l'avenir.
Les top régions en Suisse
Voici le résumé des top régions suisses concernant les recherches de biens à vendre et à louer en 2022.
Autre point d'observation, le marché immobilier suisse a été plus actif d'une année sur l'autre, affichant une augmentation impressionnante de 115 % de l'activité globale des prospects depuis 2021. Août et septembre ont été les mois d’activité immobilière les plus élevés. Cela peut en partie s'expliquer par nos efforts pour mettre en valeur les propriétés suisses sur nos portails, et la mise en place de fonctionnalités et de services améliorés disponibles à la fois pour les agents et les acheteurs.
Notre analyse des prospects immobiliers en Suisse montre que dans l’ensemble, 53,2 % des personnes recherchaient des propriétés en vente, tandis que 46,8 % cherchaient des propriétés à louer en 2022. Les chiffres se sont fondamentalement inversés par rapport aux données de 2021 ; car, à cette époque, 54 % de l’activité était liée à la recherche de location et 46 % à l'achat de biens.
Les prix médians des maisons et des appartements en Suisse en 2022 sont les suivants : 
APERÇU RAPIDE DES STATISTIQUES:
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Le loyer mensuel de 80% des propriétés se situe entre 700 CHF et 4 895 CHF. Le loyer annuel moyen par m² en Suisse est de 223 CHF / m² / an.
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Le loyer mensuel de 80% des propriétés est compris entre 895 CHF et 2 870 CHF. Le loyer annuel moyen par m² en Suisse est de 262 CHF / m² / an. 2
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Le prix demandé pour 80% des propriétés en vente est compris entre 359 000 CHF et 1 944 500 CHF. Le prix moyen par m² en Suisse est de 8 354 CHF / m² (prix par mètre carré). 2
Taux d'intérêt
La forte hausse des taux d’intérêt hypothécaires en 2022 a réduit la demande de logements occupés par leur propriétaire, mais la concurrence pour les quelques propriétés qui restent sur le marché pousse toujours les prix à la hausse. Toutefois, la dynamique des prix devrait s'affaiblir à mesure que la demande diminuera. Les acheteurs ressentent les effets d'une inflation plus élevée sous forme de coûts de financement plus élevés, et les propriétaires actuels en ressentiront les effets lorsqu’ils auront besoin de prolonger leur prêt hypothécaire. Par ailleurs, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe de cinq ans ont plus que doublé depuis le début de l’année.
Type de biens recherchés
Dans l’ensemble, 25,8 % de nos clients potentiels ont cherché des maisons, tandis que 22,1 % ont cherché des appartements en vente en Suisse.
Voici une répartition des recherches de propriétés de luxe, par fourchette de prix dans les top régions d'intérêt :
Le Valais, qui représente 44% de toutes les ventes de propriétés en Suisse, est la région qui a enregistré la plus forte activité dans la gamme de prix allant de 400 à 700 000 CHF.
Les baby-boomers vieillissants
La génération des baby-boomers possède actuellement plus de 40% des maisons occupées par les propriétaires suisses, et à mesure que cette génération vieillit, un nombre croissant de maisons sont susceptibles d’entrer sur le marché ou d’être héritées par la prochaine génération. Cela pourrait réduire une partie de la tension du marché immobilier résidentiel à long terme, réduisant ainsi la pénurie de propriétés disponibles et les hausses de prix.
La perception des agents : Après avoir constamment diminué pendant cinq ans, la publication d'annonces d'appartements à louer sur les portails en ligne a augmenté.
Baisse du taux d’inoccupation
Le taux d’inoccupation des appartements locatifs en Suisse est passé de 1,54 % à 1,31 % en 2022, une tendance qui devrait se poursuivre. La baisse est généralisée et touche tous les segments du marché immobilier, toutes les tailles d'appartements et toutes les régions. La baisse du taux d’inoccupation est attribuable à la baisse de l’activité dans le secteur de la construction et à la hausse de la demande de logements, en raison de la croissance économique et de l’immigration. La demande de logements a encore augmenté, en raison de la forte reprise économique et du succès continu de la gestion de la pandémie. L’immigration a également contribué à l’augmentation de la demande d’appartements locatifs.1
Immigration
La Suisse reste une destination populaire pour les travailleurs étrangers. Son marché du travail est solide, avec des pénuries de travailleurs qualifiés dans certains secteurs, et la croissance de l’emploi est élevée. Au cours des sept premiers mois de 2022, 13 600 personnes de plus ont déménagé en Suisse par rapport à la même période l’année précédente. Cette tendance stimule la demande de logements, contribuant à la baisse des logements vacants et à la hausse des prix locatifs. Un autre facteur est le nombre élevé de réfugiés en provenance d’Ukraine, susceptible de continuer à stimuler la demande de logements à mesure que leurs séjours se prolongent. 1
La perception des agents : Les dernières hausses de prix et le débat intense sur les pénuries de gaz et d’électricité devraient aussi inciter les propriétaires hésitants à agir.
Prix de l'énergie
La hausse des prix de l’énergie a entraîné une augmentation des travaux de rénovation dans le secteur de la construction. Au cours du dernier semestre de 2022, le volume de demandes de remise à neuf soumises en Suisse était supérieur de 22 % à la moyenne décennale. Cette augmentation est probablement attribuable à une combinaison de facteurs, y compris l’offre limitée de nouvelles constructions et la popularité des technologies d’économie d’énergie, comme les pompes à chaleur et l’énergie solaire. Cependant, à mesure que les taux d’intérêt continuent d’augmenter, l’investissement dans l’immobilier est susceptible de diminuer, ce qui rendra les futures hausses de prix pour les investissements locatif moins probables, et pourrait même entraîner des corrections d’évaluation. Afin d’éviter une pression à la hausse sur les rendements, la croissance des revenus locatifs sera importante, ce qui rendra l’état actuel des marchés immobiliers suisses favorable à cet égard.
Observation du marché
La pénurie de logements occupés par les propriétaires dans les centres urbains tels que Zurich et le lac Léman peut conduire à des appels à l’intervention du marché. L’offre de logements pourrait encore diminuer en raison d’une pénurie de terrains à bâtir et d’un manque d’activités de construction.
La demande d’appartements locatifs a augmenté en raison d’une reprise économique, de niveaux d’immigration élevés et d’une baisse de la demande de logements occupés par leur propriétaire. Cela a entraîné une hausse de 7,3 % de la demande d’appartements locatifs en ligne. Les appartements locatifs plus grands et plus chers sont particulièrement populaires en raison de la prévalence accrue du télétravail et de la vigueur de l’économie suisse. La demande d’appartements locatifs devrait rester élevée à moins d’un ralentissement économique.
Le déclin de l’activité de construction coïncide avec une augmentation de la demande de logements locatifs en raison d’une économie forte et de niveaux élevés d’immigration. Tous les indices des prix locatifs ont donc augmenté. Les locataires ayant des contrats de location existants peuvent s’attendre à une augmentation des loyers nets pouvant atteindre 3 % au cours des prochaines années.
En résumé, à l’aube de 2023, le marché immobilier suisse n’a pas été affecté de manière significative par l'inflation persistante et la hausse des taux d’intérêt, mais il pourrait faire face à des corrections de valorisation à moyen terme.
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Sources:
1) Credit Suisse
2) Real Advisor
