Relatório Properstar: tendências do comprador em Portugal em 2022

Os efeitos dos recentes eventos económicos, políticos e climáticos globais, causaram mudanças significativas nas tendências de compra e venda de imóveis. Este relatório fornece um resumo da atividade de leads de 2022 em Portugal, com base na informação constante nas nossas fontes de dados referentes a leads, resultados de questionários efetuados a agentes, e validação através do cruzamento de dados com fontes credíveis.

Mercado imobiliário português em 2022 

Embora os preços dos imóveis em Portugal sejam tradicionalmente acessíveis em comparação com outras partes da Europa, eles sofreram aumentos significativos a partir de 2021 e até 2022. A procura por imóveis portugueses aumentou significativamente, levando a um aumento dos preços. Como resultado, os preços por metro quadrado ajustados pela inflação em Portugal atingiram o ponto mais alto dos últimos 30 anos. A localização é um fator importante no preço dos imóveis em Portugal, e ainda é possível encontrar pechinchas se olharmos para fora das principais cidades de Lisboa e Porto, e da popular região turística do Algarve. Portugal é um local popular para comprar imóveis, seja para realojamento ou investimento. Este pequeno país da Europa Ocidental tem uma elevada qualidade de vida, um clima agradável e uma economia estável. Vamos dar uma vista de olhos ao mercado em 2022.

Aumento do preço dos imóveis em Portugal 

Os preços da construção nova por metro quadrado aumentaram mais de 90% (de 2015 a 2022), ajustando a inflação num crescimento de 80%. Estes aumentos podem ter sido influenciados pelo programa Golden Visa em Portugal, pela pandemia da COVID-19 e pela Guerra Ucrânia-Rússia. As taxas de juro dos créditos hipotecários em Portugal estão a aumentar devido à Euribor, que deverá atingir os 4-5% em 2023. A maioria dos créditos hipotecários em Portugal está "flutuante" com taxas de juro normalmente entre 1-2% a somar à taxa Euribor. Se a inflação permanecer alta na União Europeia e em Portugal, os preços dos imóveis poderão continuar a subir, já que os investidores procuram reduzir as suas posições de caixa. ¹ 

DADOS ESTATÍSTICOS:  

No segundo trimestre do ano foram vendidas mais de 43.000 casas em Portugal, com: 

• 43.607 casas negociadas num total de 8,29 mil milhões de euros, entre abril e junho de 2022

• 3.000 casas (6,4%) foram compradas por pessoas com domicílio fiscal fora do país

• 40.824 casas (7,3 milhões de euros) foram adquiridas por residentes ⁴ 

Inflação e Impostos

A taxa de inflação anual em Portugal diminuiu ligeiramente dos 10,1% de outubro para 9,9% no final de 2022 (que foi a leitura mais alta desde maio de 1992). As taxas de inflação da energia (em 24,8%) e dos alimentos, desaceleraram ligeiramente, mas o núcleo da inflação subiu para 7,2%, atingindo o valor mais alto dos últimos 30 anos. O índice harmonizado pela UE subiu 10,3% durante o ano. O aumento do custo de vida também afeta os proprietários de imóveis com valor superior a € 600.000, que também devem pagar o AIMI (Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis). As taxas anuais começam em 0,7% do valor do imóvel, aumentando para 1% para imóveis com valor superior a 1.000.000€ e 1,5% para imóveis com valor superior a 2.000.000€. Os imóveis comerciais estão isentos deste imposto.

Destaque:  Os reformados procuram geralmente comprar imóveis em cidades do litoral, e os jovens profissionais preferem os centros urbanos. O preço de um imóvel em Portugal difere drasticamente, dependendo da localização.

Principais regiões de interesse em Portugal  

Aqui fica o resumo das principais regiões de procura de imóveis portugueses, tanto para venda como para arrendamento, em 2022.

Tipo de imóvel procurado

Em geral, em 2022, 45% dos nossos leads procuraram imóveis em Portugal para venda, enquanto 55% procuraram imóveis para arrendar. Estes números são bastante diferentes quando comparados com os hábitos de pesquisa de 2021, com 67,6% a procurar imóveis para venda e 35,3% a procurar imóveis para arrendar. 

A atividade de leads de imóveis por tipologia em 2022 revelou que 39,7% procuraram moradias para venda, e 50,2% por apartamentos à venda em Portugal.

Visão geral do mercado de arrendamento

O mercado de arrendamento de curta duração em Portugal está amplamente centrado em Lisboa, Porto e região do Algarve, com 22,6 milhões de hóspedes e 61,3 milhões de dormidas registadas nos primeiros nove meses de 2022. Estas áreas também são populares para arrendamento de Airbnb, embora Lisboa tenha recentemente implementado restrições aos hosts, exigindo uma licença para os seus imóveis e tendo parado de emitir novas licenças.

A maior parte dos yields em Portugal situam-se, em média, nos 5,2%, com algumas localizações a atingirem os 7% para arrendamentos de longa duração.  

Aqui estão os preços médios dos imóveis em Portugal em 2022:

Receita bruta de um imóvel arrendado em Sintra. Lisboa teve uma taxa de ocupação de cerca de 80%, estimada em 95.000€ por ano, com um lucro operacional de 60.000€ antes de impostos; baseado num preço de compra de 900.000€.

Um estúdio em Lisboa com um preço de compra de cerca de 280.000€ pode ter um rendimento bruto de arrendamento de 4,8% quando arrendado por 1.150€ por mês, embora o rendimento líquido seja menor devido a taxas e custos. 3 

Compradores de imóveis de luxo em Portugal 

O mercado imobiliário de luxo português manteve um desempenho recorde nos últimos dois anos. O mercado residencial de luxo em Lisboa respondeu bem à pandemia da Covid-19 e manteve-se resiliente em tempos de elevada inflação e aumento das taxas de juro. No primeiro semestre de 2022, uma casa de luxo em Lisboa custava em média 9.270 euros por metro quadrado, mais 3,7% do que no período homólogo. Isto sugere que a procura por imóveis de luxo em Lisboa continua forte, apesar dos desafios impostos pela pandemia e pelas condições económicas. ² 

As casas de luxo em Portugal tendem a ser mais baratas em comparação com outros países europeus. Já os preços, estes variam consoante a localização e a área.

• No Príncipe Real, no centro de Lisboa, é possível adquirir uma moradia de luxo por 8.900.000€.

• Na Avenida 24 de Julho, um apartamento de luxo com seis assoalhadas custa cerca de 7.950.000€.

• Em Boavista, Porto, pode encontrar uma moradia por 915.000€.

• No Alentejo, consegue-se um palacete por 12.600.000€, e uma moradia de luxo em Oeiras, Paço de Arcos pelo mesmo preço.

• Em Lagos, Algarve, pode comprar uma moradia isolada por 8.000.000€.

• Em Cascais encontram-se moradias a cerca de 6.990.000€ em Alcabideche, e no Monte Estoril uma penthouse duplex com vista mar pode custar 6.800.000€.

• Na Quinta da Marinha, uma moradia de cinco assoalhadas pode ser adquirida por 6.700.000€.

• Na zona de Grândola, Comporta, uma quinta de luxo custa cerca de 962.000€.

• Em Tróia pode encontrar uma moradia de luxo de quatro assoalhadas por 2.750.000€. Em Sintra, um palacete pode custar 6.500.000€. ² 

Aqui está uma distribuição de pesquisas por faixa de preço nas principais regiões de interesse, para imóveis de luxo à venda em Portugal em 2022:

Os estrangeiros conseguem adquirir um imóvel em Portugal sem quaisquer restrições. Os custos de transação para comprar um imóvel em Portugal são geralmente baixos. O governo português oferece um programa Golden Visa que concede uma autorização de residência de cinco anos a cidadãos não pertencentes à UE. Para se qualificar para o Golden Visa, os cidadãos de fora da União Europeia devem investir pelo menos € 500.000 em imóveis, em áreas específicas de Portugal. O Golden Visa permite aos seus titulares trabalhar ou estudar em Portugal e viajar para os países Schengen. Após cinco anos, os titulares do Golden Visa podem requerer residência permanente em Portugal. ⁵  

Observação do mercado

O mercado imobiliário português tem registado vários níveis de crescimento e declínio em todo o país e ilhas. A inflação em Portugal atingiu os 5,3% em março de 2022, um nível que não se via há quase três décadas, e afeta os preços das casas, que têm vindo a aumentar desde a crise económica do país.

A procura de produtos imobiliários de gama alta e de luxo persistiu em anos anteriores e prevê-se que continue, mas a oferta poderá ficar aquém da procura devido à lentidão dos processos de licenciamento e à dificuldade de obtenção de crédito para construção. Os preços das casas em Portugal têm estado voláteis devido à pandemia, criando um ambiente favorável para os compradores estrangeiros em 2021. Portugal continuará a interessar ao investimento imobiliário em 2023, com os valores das casas e os lucros das rendas a aumentar.

Destaque: Para os seus clientes que estejam a considerar um crédito hipotecário de taxa fixa, é melhor comprar agora, embora os preços possam ser um pouco mais baixos dentro de alguns meses.

Espera-se que em 2023 existam melhores ofertas e preços mais baixos para comprar imóveis em Portugal, mas as famílias poderão ter mais dificuldade no acesso ao crédito à habitação e as taxas de juro poderão ser mais elevadas. Para clientes que consideram uma hipoteca de taxa fixa, é melhor comprar agora, embora os preços possam ser um pouco mais baixos dentro de alguns meses. No entanto, a análise sugere que o aumento dos preços da habitação devido à inflação será compensado por medidas promovidas pelas instituições europeias, criando um cenário positivo a médio e longo prazo. A subida das taxas de juro pode vir acompanhada de um ligeiro aumento das vendas, pois a habitação torna-se um “porto seguro” em tempos de incerteza.  ⁶

Quando os seus clientes escolherem uma zona para comprar imóveis em Portugal, podem optar por um centro urbano muito populado, ou por um estilo de vida mais rural nas zonas centrais do país. A última opção será mais barata, mas encoraje-os a considerar se o estilo de vida isolado em algumas das aldeias do interior seria o adequado para eles.

Mais sobre Properstar 

A Properstar é uma plataforma imobiliária que conecta vendedores e compradores por meio de uma grande rede de agentes qualificados desde 2018.

Propomos soluções inovadoras para facilitar, simplificar, acelerar e proteger os projetos imobiliários dos seus clientes, seja com nossas ferramentas, experiência ou serviço de apoio. Atuamos em 4 mercados na Europa (França, Suíça, Portugal e Espanha) e nos Estados Unidos.

A Properstar faz parte da família ListGlobally (2012), líder mundial na publicação de anúncios de imóveis online, tendo uma parceria com mais de 100 portais imobiliários em mais de 60 países, o que permite às agências e empreiteiros alcançarem um público de mais de 200 milhões de potenciais compradores e investidores.

Sources: 

1 Global Property Guide 

2  The Portugal News  

3 The Financial 

4 Numbeo  

5 Schengen Visa Info  

6 Pearls of Portugal 

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