Apesar das incertezas e do abrandamento da atividade imobiliária durante a primeira metade do ano, o mercado imobiliário português mantém-se resiliente. As condições desafiadoras do mercado de crédito desviaram a procura para o mercado do arrendamento, pressionando ainda mais os preços do arrendamento. Apesar destes desafios, o mercado imobiliário português continua a ser um player de destaque, mostrando a sua força e potencial no panorama imobiliário europeu.
O mercado imobiliário português vive atualmente um boom de preços, tornando-se um mercado de vendedores e não de compradores. Globalmente, a realidade atual do mercado imobiliário português significa que existem opções limitadas para compradores e arrendatários, com os proprietários a terem vantagem nas negociações. Vários fatores têm uma influência significativa no mercado imobiliário em Portugal. Vamos dar uma vista de olhos no estado atual do mercado até à data.
Situação do mercado imobiliário em Portugal
Espera-se que o mercado imobiliário em Portugal em 2023 enfrente diversas mudanças e desafios. O governo revogou o programa de vistos gold e impôs restrições às renovações, com o objetivo de conter a especulação imobiliária. Isto pode levar a mais imóveis a serem arrendados ou levar os proprietários a enfrentar arrendamento coercivo pelo estado se os imóveis forem deixados vagos por um período específico. Globalmente, embora tenham sido feitos esforços para regular e apoiar o setor imobiliário em Portugal, persistem desafios e preocupações relativamente às políticas governamentais e à sua eficácia na estabilização do mercado.
Aumento dos custos
Um fator crucial é a inflação, que afeta indiretamente o mercado através do seu efeito nas taxas Euribor, a taxa de juro média dos empréstimos interbancários em euros. À medida que a inflação aumenta, também aumentam as taxas Euribor, tornando os empréstimos hipotecários menos acessíveis e colocando desafios para os mutuários com taxas de juro variáveis.
A instabilidade económica global também desempenha um papel importante na formação do setor imobiliário. Segundo a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), o crescimento económico global deverá abrandar para 2,2% em 2023 e apenas recuperar para 2,7% em 2024. A inflação crescente, que atingiu cerca de 8% em Portugal em 2022, complica ainda mais a situação. Embora se espere que a inflação diminua nos próximos dois anos, o seu impacto sobre as famílias de rendimento reduzido não pode ser ignorado. O Banco Central Europeu (BCE) alerta que estas famílias serão as mais afetadas pelo aumento da inflação e das taxas de juro, podendo originar dificuldades no reembolso da dívida e até incumprimento.
Imigração
A imigração está a aumentar em Portugal, principalmente proveniente de nações mais ricas, e este é um fator significativo que influencia o mercado imobiliário. Este fluxo consistente de imigrantes tem impacto direto no mercado imobiliário português. Embora os compradores portugueses representem cerca de 75% da quota de mercado em Lisboa, o número de compradores estrangeiros não pára de aumentar e já representa 25% do mercado. O número de estrangeiros em Portugal continuou a crescer após a pandemia, com compradores de países como Brasil, América do Norte, Alemanha, Grã-Bretanha e França demonstrando interesse significativo no mercado imobiliário, incluindo o segmento de luxo.1
É importante notar que o número de compras de imóveis por estrangeiros é relativamente insignificante e concentrado principalmente no segmento de mercado de luxo, pelo que esta procura não concorre diretamente com a maioria das famílias portuguesas.
Regulamentação
Outro fator no mercado imobiliário português é a falta de regulamentação governamental. Os especialistas acreditam que as políticas governamentais (ou a falta delas) permitiram que o mercado experimentasse um crescimento significativo. O mercado imobiliário em Portugal está inadequadamente regulado, levando à insatisfação dos participantes no mercado.
O investimento na reabilitação urbana no âmbito do programa Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU 2020) ascendeu a 1,4 mil milhões de euros, tendo sido aprovado até 2026 o Programa Nacional de Habitação, que integra 22 medidas destinadas a reforçar o parque habitacional público, estimular a oferta de habitação a preços acessíveis e responder a situações de emergência.
Existe também o Reabilitar para Arrendar - Habitação Acessível, que está aberto em todo o território nacional. Podem candidatar-se ao programa residentes na região de Lisboa sem casa própria e com comprovativo de rendimentos. Além disso, os aumentos do arrendamento em 2023 estão limitados a 2% para contratos de arrendamento feitos antes de 1º de janeiro de 2022. As medidas tomadas pelo governo para estabilizar os preços deram pequenos passos para resolver o problema.
Mercado de arrendamento
Arrendar uma casa tornou-se uma opção atrativa para muitos portugueses e estrangeiros, especialmente porque a inflação e o aumento dos custos das hipotecas apertam os orçamentos das famílias. No entanto, até mesmo o mercado de arrendamento enfrenta desafios devido à falta de habitação disponível e os preços de arrendamento aumentaram significativamente este ano com um aumento médio de renda de 10,6% para novos contratos. Aos inquilinos é solicitado até um ano de pré-pagamento e vários depósitos. Houve uma queda de 40% na oferta de casas para arrendamento em Portugal no quarto trimestre de 2022, comparativamente a anos anteriores.
O governo português tem implementado medidas para combater a inflação, limitando o aumento das rendas a um máximo de 2%, seguindo o exemplo de Espanha e França. Para apoiar os proprietários afetados por esta limitação, o governo introduziu incentivos fiscais que variam entre 9% e 30% no IRS e 13% no IRC.
Preços
Os preços médios da habitação em Portugal têm vindo a aumentar, com o mercado residencial a apresentar um bom desempenho nos últimos anos. Lisboa, a capital, destaca-se com níveis de preços superiores a três vezes a média nacional. O Algarve, a Área Metropolitana de Lisboa e a Área Metropolitana do Porto são as regiões com os preços de habitação mais elevados.
Ao longo da última década, Portugal conheceu uma escassez de oferta de habitação devido ao aumento da procura, afetando sobretudo as famílias de classe média. Em 2022, os preços de venda das casas em Portugal Continental registaram o maior aumento anual dos últimos 30 anos, subindo 18,7%. A forte tendência de crescimento dos preços já se observa há algum tempo, desde 2014, no entanto, o número de casas disponíveis para venda em Portugal atingiu o mínimo dos últimos 15 anos, com cerca de 47.300 casas disponíveis no 4º trimestre de 2022. Destas, 37% eram casas novas e 63% eram do mercado secundário.
Embora possam existir casos de revenda de imóveis devido a dificuldades financeiras, como a incapacidade de pagar um empréstimo, é improvável que seja suficiente para causar uma quebra do mercado. O mercado de compra está a passar por uma tendência de queda, pois os potenciais compradores que dependiam de empréstimos retiram-se do mercado, e os investidores sentem-se menos confiantes em contrair empréstimos. Além disso, a economia ainda está a recuperar do impacto da pandemia.
Preço por localização nas principais cidades portuguesas
Aqui estão algumas tendências interessantes sobre o preço das casas nas principais cidades de Portugal, que dão aos agentes uma visão sobre as tendências de preço, usando o recurso de preço por localização. (Properstar, Junho 2023)
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Lisboa: As casas em Lisboa aumentaram 11% nos últimos três meses, enquanto os preços dos apartamentos aumentaram 1%.O preço médio de uma casa de 4 quartos é de € 950.000.
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Porto: O preço das casas no Porto aumentou 2% face aos três meses e os apartamentos aumentaram 4% nesse período. O preço médio de uma casa de 4 quartos aqui é de € 583.167.
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Sintra: Os preços das casas caíram 2% nos últimos três meses, mas os preços dos apartamentos aumentaram 2%. O preço médio de uma casa de 4 quartos em Sintra é de € 680.000.
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Braga: Os preços das casas aumentaram 1% no último trimestre, enquanto os preços dos apartamentos aumentaram 8%. O preço médio de uma casa de quatro quartos em Braga é de 339.128€.
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Setúbal: Comparando os últimos três meses, o preço das moradias aumentou 4% e os apartamentos aumentaram 3%. O preço médio de uma casa de 4 quartos nesta cidade é de 385 000 €.
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Considerando as atuais circunstâncias e incertezas, muitos clientes podem estar inclinados a adiar a compra de imóvel em Portugal até que as condições melhorem. Seria sensato aconselhar os seus clientes a estarem preparados para custos adicionais e complexidades na procura de casa. Espera-se que o setor imobiliário estabilize nos próximos anos. No entanto, Portugal continua a ser um país atrativo para o investimento, apesar destes cenários menos favoráveis.
Navegando pelo mercado imobiliário português em evolução
Prevê-se que o aumento das taxas de juro, o acesso mais restrito ao crédito e os incentivos reduzidos para investidores expatriados tenham um impacto negativo nos preços dos imóveis, com estimativas de queda entre os 3% e os 5%. No entanto, a elevada procura por arrendamentos por parte de "nómadas digitais" da UE e de fora da UE pode manter os níveis de arrendamento relativamente altos, dificultando o pagamento de arrendamentos residenciais por parte de jovens casais portugueses.
Os investidores podem escolher entre opções de arrendamento a longo e curto prazo em Portugal. Os arrendamentos de longa duração oferecem um rendimento estável e um volume de negócios reduzido, com rendimentos médios anuais em grandes cidades como Lisboa e Porto estimados em cerca de 5% a 7%. Os arrendamentos de curta duração são populares devido à indústria do turismo do país, com elevadas taxas de ocupação e rendimentos brutos médios anuais de 5% a 8% em Lisboa e de 6% a 10% no Porto.
Locais de investimento populares em Portugal incluem Lisboa, Porto, Algarve e Costa da Prata. Lisboa apresenta oportunidades de investimento seguras e rentáveis, especialmente em áreas como a Baixa, Chiado e Avenida da Liberdade. O mercado imobiliário do Porto continua ativo, com um crescimento constante no valor das casas. O Algarve é um local privilegiado para arrendamento de curta duração, atraindo turistas de todo o mundo.
A Costa da Prata oferece preços de imóveis acessíveis e um estilo de vida descontraído, tornando-se uma oportunidade de investimento atrativa.
Quando os seus clientes investem em imóveis em Portugal, é importante lembrá-los de considerar os impostos e taxas envolvidos, como o Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto do Selo. Os investidores estrangeiros também podem aproveitar os programas de investimento de Portugal, incluindo o Golden Visa e o Programa de Residente Não Habitual, que oferecem residência e benefícios fiscais.
Em geral, o forte mercado de arrendamento de Portugal, as políticas fiscais atraentes e o mercado imobiliário estável tornam-no um destino viável para o investimento imobiliário. Ao manterem-se informados e trabalharem com especialistas locais, os investidores podem maximizar os seus retornos no mercado português.
Características desejáveis no mercado imobiliário português
Portugal oferece oportunidades excitantes para os seus clientes, com vistas deslumbrantes e uma combinação de vida urbana e insular. O país possui um estado democrático seguro e estável, clima agradável durante todo o ano, uma população local acolhedora, paisagens diversificadas, baixo custo de vida e um excelente sistema de saúde. Escolher o local certo é crucial, pois as cidades portuguesas oferecem uma variedade de estilos de vida para atender às preferências individuais.
Para os seus clientes investidores, investir em imóveis em Portugal tornou-se cada vez mais popular devido aos preços acessíveis do país, crescimento constante e localização estratégica. Portugal oferece um ambiente económico e regulamentar favorável aos investidores estrangeiros, com fronteiras abertas e estabilidade política. O mercado imobiliário em Portugal tem registado um crescimento significativo, impulsionado pela procura de arrendamentos de longa duração por parte da próspera indústria do turismo e pelo número crescente de residentes internacionais.
Para saber mais sobre o estado do mercado imobiliário europeu leia esta Entrevista a Gerard Paratte, CEO da Properstar e ListGlobally, que nos oferece a sua análise sobre o estado atual do mercado imobiliário na Europa, mas também a sua visão sobre o futuro do setor imobiliário e os seus principais atores.
Sumário
O mercado imobiliário em Portugal manteve-se saudável, apesar dos desafios enfrentados até à data. O país experimentou um aumento significativo na procura por imóveis, tanto de compradores nacionais quanto de investidores internacionais. Esta procura tem sido impulsionada por fatores como os preços atrativos dos imóveis, incentivos fiscais favoráveis e a atratividade geral de Portugal como destino turístico e de investimento. Para atender à crescente procura, os empreiteiros estão a construir ativamente novos projetos habitacionais, principalmente em áreas urbanas e destinos turísticos populares. Esta atividade de construção tem ajudado a aumentar a oferta de casas e oferecer mais opções para compradores e arrendatários.
Portugal desfruta de um clima ensolarado durante todo o ano e possui uma população local calorosa e acolhedora. O reduzido custo de vida, o excelente sistema de saúde e as inúmeras escolas internacionais aumentam ainda mais o seu apelo. Ao considerar onde comprar imóveis em Portugal, é crucial ajudar os seus clientes a escolher o local certo com base nas preferências e estilo de vida individuais. Cidades portuguesas como Lisboa, Porto e Faro oferecem mercados imobiliários prósperos, enquanto regiões costeiras e ilhas atraem investidores que procuram vistas deslumbrantes sobre o mar e uma combinação de cidade e vida na ilha. Quer se procure uma residência permanente, um imóvel para arrendamento ou uma casa de férias, o mercado imobiliário português apresenta um vasto leque de opções.
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Fontes:
1) Engel & Völkers Lisboa
