Mercado imobiliário em Portugal
As melhorias das perspectivas económicas e o bom desempenho do mercado laboral impulsionaram o rendimento disponível das famílias e a confiança dos consumidores.
Pese embora os obstáculos criados pelo Banco de Portugal para a obtenção de crédito à habitação, a realidade é que, em 2018, verificámos um crescimento de 19% em relação a 2017.
Os compradores estrangeiros em Portugal
Em 2018 o mercado imobiliário cresceu 54% sendo que 82% do investimento provém de investidores estrangeiros.
A implementação de condições especiais de impostos para não residentes em 2009, e do Golden Visa em 2012, atraiu muitos investidores e profissionais europeus e não-europeus, e em 2018, Portugal foi mesmo o país sobre o qual incidiu maior intenção de compra. Quem procurou mais casa em Portugal foram os Franceses, Americanos e Italianos.
O mercado de arrendamento
Com o aumento do número de compradores estrangeiros, o valor do arrendamento também aumentou, sobretudo nas principais cidades do país. No 2º semestre de 2018, o valor mediano das rendas de alojamentos familiares em novos contratos de arrendamento no país fixou-se em 4,80 €/m2.
Ao analisarmos o gráfico, concluímos que existem alguns municípios com valores muito acima da média. Estes acompanham as tendências de evolução do turismo em Portugal. Vemos, por exemplo, que em Lisboa, o preço mediano é de € 11,60/m2, e as Freguesias de Santo António e Misericórdia são as mais caras.
No Porto, o preço mediano é de € 7,85/m2. É também nas zonas abrangidas pela União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde que encontramos o valor de arrendamento mais elevado.
Estes são os locais onde os seus clientes estrangeiros poderão obter rendas superiores. Contudo isto não quer dizer que é aqui que obterão maior ROI (Retorno de Investimento). Importa sempre analisar a relação custo-benefício antes de investir.
Por outro lado, deverá saber se compensa mais o arrendamento temporário ou a longo-prazo. Analisemos cada uma das situações.
Alojamento local: Airbnb
O Airbnb, apesar de ser uma das plataformas mais conhecidas para gerir o seu negócio de alojamento local, não é único. Existem outras tantas como a Booking que podem ser usadas pelos seus investidores estrangeiros.
No alojamento local além das despesas relacionadas com o funcionamento do imóvel (água, luz gás), o seu cliente também tem deveres fiscais que convém relembrar.
O alojamento local está ainda sujeito ao pagamento de IVA (6%). Caso os rendimentos dos seus clientes sejam inferiores a € 10.000 anuais, estes podem pedir a isenção deste imposto.
Caso o seu cliente estrangeiro opte pela contabilidade organizada, pode deduzir todas as despesas relacionadas com a sua atividade. Por norma a contabilidade organizada só compensa caso o seu cliente tenha despesas muito elevadas, por exemplo, se fizer obras.
Também é importante salientar que, devido ao grande crescimento no alojamento local, muitos municípios podem suspender a autorização para novos alojamentos locais por um período de até 1 ano. Esta situação verifica-se em zonas como o Bairro Alto, Alfama, Mouraria, Castelo, e Madragoa onde os novos alojamentos locais estão suspensos por 6 meses.
Em suma, o alojamento local pode ter um retorno elevado a curto prazo. No entanto, segundo a Deco Proteste, em média, o retorno do imóvel varia entre 15 a 18 anos.
Arrendamento residencial
O arrendamento residencial é aparentemente mais simples, normalmente mais longo, e mais confortável para os investidores estrangeiros. Contudo também apresenta algumas desvantagens.
A nível dos impostos as categorias são as mesmas do alojamento local embora a tributação seja ligeiramente diferente.
Obrigações inerentes às duas modalidades
Qualquer comprador estrangeiro tem a obrigação de pagar o IMI (imposto municipal sobre imóveis). Todos os proprietários de imóveis em Portugal estão sujeitos a este imposto. O mesmo depende da avaliação do imóvel, e é pago anualmente.
Análise de um caso prático
Para ajudá-lo a fazer estes cálculos com o seu cliente, apresentamos um exemplo.
Após a nossa análise chegamos à conclusão que o alojamento local rende mais do que o alojamento de longa duração, ou o alojamento residencial.
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